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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 29 août 2012 à 17h56

La location aux étudiants : Bon plan pour les propriétaires !


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Dernière ligne droite pour la recherche d’un logement pour des milliers d’étudiants à un mois de la rentrée universitaire 2012 ! Si les étudiants dont les revenus souvent inexistants ou très modestes et la volatilité ont longtemps provoqué la méfiance des bailleurs, ils sont désormais devenus une cible recherchée. Fêtes nocturnes, nuisances sonores, dégradations du logement…, la mauvaise réputation, légitime ou non, de la location aux étudiants a fait son temps. A condition de respecter quelques critères, ce type de location présente des atouts de taille pour le propriétaire. Explications…

Première remarque : Il est vivement conseillé aux bailleurs de louer un appartement meublé, plus intéressant pour les étudiants qui s’installent dans une ville de manière transitoire. A qualité équivalente, une location meublée se loue 10% à 30 % plus cher qu’une location vide. De plus, la réduction d’impôts pour ce type de logement peut se révéler très profitable.

Deuxième remarque : Privilégier les villes et quartiers proches des grands pôles universitaires et bien desservis par les transports en commun (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Lille, Bordeaux).

Capacité locative élevée

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La location meublée permet d’établir des baux courts, d’une période d’un an, ou même de neuf mois, le temps d’une année universitaire. Attention tout de même à la durée du préavis qui n’est alors que d’un mois : un délai qui devient très juste pour trouver un remplaçant surtout si le départ du locataire s’effectue en milieu d’année universitaire. Si le risque de vacance est globalement faible, il augmente logiquement à la fin de l’année universitaire, les étudiants étant susceptibles de regagner leur région d’origine ou de déménager durant les mois d’été. Avec ce nombre grandissant d’étudiants en quête de logement et cette population, en prime, constamment renouvelée, les propriétaires trouvent facilement preneur et limitent ainsi les risques de vacances locatives.

Par ailleurs, le logement libéré en été peut faire l’objet de locations saisonnières (financièrement intéressantes) s’il est situé dans une zone touristique…

Garanties financières certaines

Les logements les plus adaptés sont logiquement les studios et les "une pièce" qui sont les plus recherchés. Toutefois, les grands appartements ne sont pas exclus, à condition que leur agencement s’y prête pour des colocations à plusieurs étudiants. La possibilité de majorer le prix du loyer est donnée au bailleur, puisque les frais sont partagés, tout en restant raisonnable pour correspondre aux revenus restreints des locataires étudiants. Le bailleur profite également d’une garantie imparable contre les impayés. En effet, dans le cas spécifique des colocations, la loi prévoit une clause de solidarité qui engage chaque locataire sur la somme globale due en cas de défaut de règlement. Dans les autres cas, la caution des parents est une garantie supplémentaire souvent présente aux dossiers.

Avantages fiscaux

La pénurie de logements, les loyers surévalués des dernières années ainsi que les réticences des propriétaires ont engagé l’Etat à soutenir l’accès au logement des étudiants. Ces derniers profitent ainsi d’aides publiques (APL, ALS, dispositifs d’aides Loca-Pass) qui boostent leurs revenus et, du même coup, rassurent les propriétaires. Quant aux bailleurs, eux aussi bénéficient d’avantages octroyés par l’Etat sous forme d’exonérations fiscales, notamment via les dispositifs particuliers.

- Si l’appartement est situé dans une résidence étudiante, le Censi-Bouvard prévoit un abattement de 11%, étalé sur 9 ans. - Dans le cas des locations meublées, abattement de 50% si le cumul des loyers ne dépasse pas 32.600 €.

De fait, la liste des contraintes liées à la location aux étudiants est courte, mais surtout aucune n’apparaît rédhibitoire. La plus gênante concerne le taux de rotation qu’elle entraîne par nature. En effet, le changement fréquent de locataire réclame une gestion plus lourde. Sauf à faire appel à une agence, l’investissement personnel du propriétaire est plus conséquent à moins d'être guidé par un assistant de gestion en ligne comme Gererseul.com.

Enfin, bien qu’il s’agisse d’un a priori, les risques de dégradations du logement restent potentiellement plus élevés. Un argument relatif cependant, puisque les garanties locatives, les cautions et autres états des lieux constituent de bonnes protections.

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
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