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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 22 juillet 2014 à 12h16

La loi Alur et le bail de location nue


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La loi Alur (loi 2014-366 du 24 mars 2014) modifie en profondeur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est pourquoi nous avons décidé de vous présenter ci-après les principales modifications apportées au cadre juridique des rapports entre bailleurs et locataires dans le parc privé pour les logements nus, étant précisé qu’aucun décret d’application prévu n’a encore été publié.

Champ d’application

1. Locations concernées

Comme auparavant, la loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.

Mais la notion d’habitation principale, jusqu’ici appréciée souverainement par les juges du fond, est remplacée par celle de résidence principale, définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation (c’est-à-dire les enfants, les ascendants de plus de 65 ans et les parents handicapés, sous réserve que ces personnes habitent au foyer) (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié).

2. Locations exclues

Sont expressément exclus, en tout ou en partie, du champ d’application de la loi de 1989 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié) :

Estimez votre bien
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Type de bien :

les logements-foyers (sauf en ce qui concerne les exigences du logement décent) ; les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ; les locations consenties aux travailleurs saisonniers (sauf en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, les exigences du logement décent et le mandat d’agir en justice).

II- Entrée en vigueur

Les contrats conclus après le 27 mars 2014 sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve de la publication des décrets et arrêtés d’application).

Les contrats de location vide en cours au 27 mars 2014 restent soumis au dispositif légal antérieur (Loi Alur art. 14).

Sont toutefois immédiatement applicables à ces contrats les dispositions telles que modifiées, relatives :

aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7 modifié), à la vente à la découpe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1 modifié), à la révision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1 nouveau), à la non-décence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1 modifié), à la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21 modifié), et aux charges récupérables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifié).

III- Le contrat de bail

1. Lutte contre les discriminations

Le dispositif de lutte contre les discriminations prévu par la loi de 1989 fait désormais directement référence au Code pénal, ce qui permet de sanctionner de nouveaux motifs de discriminations comme ceux liés à l’âge, à la grossesse ou aux caractéristiques génétiques (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 1 modifié).

2. Extension de la cotitularité du bail

Le champ d’application de l’article 1751 du Code civil sur la cotitularité du bail du logement familial est étendu aux partenaires liés par un Pacs dès lors que les partenaires en font la demande conjointement (C. civ. art. 1751 modifié).

Ainsi, en cas de congé donné par l’un des partenaires, le congé n’aura aucun effet à l’égard de l’autre

En cas de dissolution du Pacs, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail pour se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité de l’autre partenaire.

Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties (C. civ. art. 1751-1 nouveau).

3. Mentions obligatoires du contrat

La loi impose dorénavant aux parties d’établir le bail dans le respect d’un contrat type, qui sera défini par décret.

Le contrat doit comporter les nouvelles mentions obligatoires suivantes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié) :

les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ; le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ; dans les zones d’encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, définis par le préfet, ainsi que le complément de loyer s’il est appliqué ; la date de versement du dernier loyer acquitté par le dernier locataire (lorsque celui-ci a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail) ; le renoncement éventuel à la garantie universelle des loyers (GUL ; voir n° 46 s. p. 21).

Comme actuellement, le bailleur ne peut pas contester l’absence de ces mentions dans le contrat de bail. Mais chaque partie peut exiger l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 de la loi de 1989.

Lorsque le contrat est conclu avec le concours d’un intermédiaire, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions relatives à sa rémunération (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifié).

4. Clauses réputées non écrites

La liste des clauses réputées non écrites dans un contrat de bail comporte une nouvelle interdiction. Elle frappe toute clause qui impose au locataire de souscrire en plus du bail un contrat pour la location d’équipements.

En outre, sont interdites toute clause pénale venant sanctionner la violation d’une des clauses du contrat par le locataire.

De même, il est précisé que l’interdiction de facturer au locataire l’état des lieux qui n’est pas établi par huissier vise spécifiquement l’état des lieux de sortie.

Enfin, la possibilité pour le bailleur d’interdire au locataire de demander une indemnité en cas de travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la demande d’indemnité si les travaux durent plus de 21 jours, contre 40 jours jusqu’à présent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4 modifié).

5. Documents annexés au contrat de bail

a) Les diagnostics

La loi renforce l’information du locataire en prévoyant d’intégrer au dossier de diagnostic technique (ERNMT, DPE, CRP) deux nouveaux documents (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 nouveau) :

- la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, que le propriétaire a l’obligation de réaliser aux termes de l’article L 1334-13 du Code de la santé publique ;

- un état de l’installation intérieure d’électricité, défini par un décret en Conseil d’État, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

b) L’état des lieux

Le contenu des états des lieux d’entrée et de sortie est uniformisé, afin de favoriser leur comparaison et de réduire le contentieux lié à la sortie du logement loué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2 modifié).

Il est créé un modèle type d’état des lieux, qui sera défini par décret en Conseil d’État. Cet état des lieux devra être rédigé en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise des clés.

En cas d’absence d’état des lieux, le bailleur perd le bénéfice de la présomption de l’article 1731 du Code Civil qui lui fait bénéficier d’une présomption de location en bon état d’entretien et de réparation du logement.

Enfin, un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée est ouvert au locataire pendant 10 jours à compter de son établissement.

c) Notice d’information

L’information des parties est améliorée par la création d’une notice informative annexée au bail et comportant des éléments rappelant le cadre juridique de la location (droits et obligations des parties, moyens de traitement des litiges, etc.).

Cette notice précise également les droits, obligations et effets, pour les parties, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers (GUL).

Le contenu de cette notice doit être déterminé par arrêté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié).

6. Mise en conformité du bail

Une action en diminution de loyer est prévue s’il manque certaines mentions dans le contrat (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié).

Ainsi, en cas d’absence d’une des informations relatives :

à la surface habitable (ou si la surface est inférieure d’1/20 à celle mentionnée dans le contrat) aux loyers de référence, et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire,

le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

A défaut de réponse du bailleur dans le mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

7. Pièces pouvant être demandées au locataire et à sa caution

La loi introduit le principe d’une liste exhaustive des pièces exigibles du locataire ou de sa caution, définie par décret en Conseil d’Etat. Cette liste va se substituer à la liste actuelle des pièces interdites (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-2 modifié).

Par ailleurs, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou descendant du locataire comme condition à la formation du contrat de bail.

En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur est passible d’une amende administrative prononcée par le préfet (3 000 € maximum pour une personne physique et 15 000 € maximum pour une personne morale). L’amende est proportionnée à la gravité des faits constatés et elle ne peut être prononcée plus d’un an après cette constatation.

8. Prise en charge des frais liés à la conclusion du bail

La loi confirme :

d’une part, que lorsque le bail et l’état des lieux sont établis à l’amiable, directement entre le bailleur et le locataire, aucuns frais ne peuvent être imputés au locataire, d’autre part, elle clarifie le contenu et la prise en charge des prestations assurées par les intermédiaires lors de la mise en location d’un logement. Ainsi, les frais liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur.

En revanche, la prise en charge des prestations de constitution du dossier du locataire, de réalisation de l’état des lieux et de rédaction du bail, bénéficiant à l’ensemble des parties, est partagée entre bailleur et locataire. Les montants facturables au locataire correspondant à ces prestations ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable qui sera fixé par décret et révisé chaque année.

Les honoraires sont dus à compter de la signature du bail, sauf pour les frais liés à l’état des lieux qui sont dus au moment de la réalisation de la prestation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifié).

Il est expressément prévu par la loi que les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie réalisé à l’amiable ne peuvent pas être facturés au locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4, k modifié).

9. Travaux

a) Vétusté

Un décret en Conseil d’État devra définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives, dont l’appréciation constitue l’une des sources importantes de conflit entre bailleur et locataire lors de la sortie des lieux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d modifié). Il pourrait s’agir de ce que l’on nomme en pratique une « grille de vétusté » établie pour chaque élément d’équipement (lavabo, baignoire, etc.) et chaque type d’embellissement (peinture, papier peint, parquet, etc.), permettant de faire supporter au locataire une part des travaux de réfection en fonction du temps durant lequel il a occupé les lieux.

b) Travaux d’amélioration

L’obligation qu’ont les locataires de laisser exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués et les travaux d’amélioration de la performance énergétique est étendue aux opérations préparatoires aux travaux permettant de rendre les logements conformes aux exigences du logement décent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, e modifié).

Avant le début des travaux, le locataire est dûment informé par le bailleur de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution, par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

10. Assurance du locataire

En cas de défaut d’assurance du locataire, le bailleur pourra contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d’assurance par 12ème, mais il ne pourra plus mettre en œuvre la clause résolutoire sur ce fondement à l’encontre du locataire.

Si le bailleur ne souhaite pas souscrire d’assurance pour le compte du locataire, il peut mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue au bail, dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure restée sans réponse.

11. Sous-location

La loi impose la transmission par le locataire de l’accord du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire.

12. Congés

Les obligations d’information du bailleur, mais aussi du locataire, sont renforcées. Qu’il s’agisse du congé pour reprise ou du congé pour vendre, le bailleur doit joindre une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu sera fixé par arrêté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).

a) Congé pour reprise du bailleur

La loi prévoit désormais qu’en plus du nom et de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le congé devra préciser la nature du lien existant entre lui et le bailleur. Il est également prévu que le bailleur, qui donne congé à son locataire pour reprendre le logement, devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Si le bailleur a acheté le logement occupé, il ne pourra délivrer un congé pour reprise qu’au moins deux ans après l’acquisition (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).

Un congé pour reprise frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifié).

b) Congé pour vendre du bailleur

Le degré de parenté entre le bailleur et l’acquéreur, privant le locataire de son droit de préemption, est réduit de 4 à 3 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II modifié). Ainsi, au-delà du 3e degré de parenté, le bailleur devra purger le droit de préemption du locataire.

Si le bailleur a acheté le logement occupé, il ne pourra délivrer un congé pour vendre libre qu’après le premier renouvellement du bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).

Un congé pour vendre frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifié).

c) Délai de préavis réduit en cas de congé du locataire

Trois nouveaux cas de délai de préavis réduit à un mois sont introduits dans la loi (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15 modifié) :

- pour les locataires de logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c’est-à-dire dans les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013) ;

- pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l’attribution des logements locatifs très sociaux ;

- pour les locataires bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés.

Les autres cas d’ouverture du préavis réduit à un mois (au lieu de 3 mois) sont conservés à l’identique : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataire bénéficiaire du RSA.Toutefois, s’agissant de la possibilité pour un locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile de bénéficier d’un préavis réduit, le critère de l’âge est supprimé. Il est également précisé que l’état de santé du locataire devra être constaté par certificat médical.

Le locataire qui souhaite bénéficier d’un préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. Jusqu’à présent, ni le motif ni la justification du motif validant le bénéfice du préavis réduit n’avaient à être précisés dans le congé.

d) Locataires protégés

Dorénavant, seul le locataire âgé de 65 ans ET dont les ressources annuelles seront inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté pourront bénéficier de la protection empêchant le bailleur de délivrer congé.

Le bailleur personne physique n’échappera à l’obligation de proposer un relogement que s’il est âgé de plus de 65 ans OU si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté.

13. Dépôt de garantie

Le délai de restitution de 2 mois à compter de la remise des clés est maintenu. Ce délai est toutefois réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il est précisé que le locataire peut remettre les clefs en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire.

Pour la restitution du dépôt de garantie, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une fraction du dépôt de garantie, limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22 modifié). Il doit restituer le solde dans le mois de l’approbation des comptes de la copropriété.

Le défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d’une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard (auparavant, la pénalité était égale au taux de l’intérêt légal).

Cette majoration n’est pas due lorsque le locataire n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés.

On rappelle que, pour les locations nues, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer en principal.

14. Cautionnement

Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander un cautionnement au locataire (cette interdiction ne s’applique pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

La loi Alur étend cette interdiction de cumuler un cautionnement avec toute autre forme de garantie souscrite par le bailleur (dépôt de garantie mis à part). La sanction en cas de violation de cette règle est précisée : le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est réputé nul (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1 modifié).

Si le bailleur bénéficie d’un cautionnement, il ne peut bénéficier de la garantie universelle des loyers (GUL), sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul de la GUL et du cautionnement est possible (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24-2 nouveau).

15. Charges récupérables

Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude.

Ces pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges ou du mode de répartition des charges.

Ce délai était auparavant d’un mois (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifié).

A compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou postale.

Par ailleurs, en cas de régularisation tardive des charges, c’est-à-dire, désormais, après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut payer le complément de charges dû au titre de la régularisation en 12 fois.

IV- Prescription des actions dérivant du contrat de bail

Dérogeant à l’article 2224 du Code civil, la loi réduit le délai de prescription à 3 ans (au lieu de 5 auparavant) pour l’ensemble des actions dérivant d’un contrat de bail, notamment les actions en paiement des loyers et des charges ou les actions en répétition de l’indu.

Le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).

Toutefois, les actions en révision de loyer engagées par le bailleur sont prescrites un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour la révision du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).

Même si la loi ne le précise pas, on peut penser que, en pratique, le bailleur qui a « oublié » de réviser le loyer pour l’année n-1 ne pourra au-delà de l’année n réclamer la part de ce loyer correspondant à cette révision oubliée. Mais il pourra appliquer cette révision oubliée de l’année n-1 pour calculer le montant de loyer exigible l’année n.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 22/07/2014 à 13:31 par marc19

    Un véritable repoussoir à l'investissement locatif !


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