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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 18 avril 2011 à 09h36

La notification au préfet nécessaire qu'en cas de résiliation à l'initiative du bailleur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation d'un bail d'habitation au préfet n'est pas requise lorsque c'est le locataire qui a pris l'initiative de cette résiliation et que l'action introduite par le bailleur ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à la reconnaissance de la qualité d'occupant sans droit ni titre.

Le champ d'application de la notification de l'assignation au préfet prévue à l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas extensible à l'infini.

Aux termes de ce texte, le bailleur qui entend faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement doit, au moins deux mois avant l'audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'état dans le département, par l'intermédiaire d'un huissier mais par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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L'objectif de cette notification est préventif. Il vise en effet à permettre au préfet (« en tant que de besoin ») de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement, ou les services sociaux compétents. Les organismes saisis ont pour mission de réaliser une enquête financière et sociale. Ainsi, peut-être, une solution non contentieuse pourra être trouvée.

Profitons de ce rappel pour souligner que cette obligation est dorénavant également obligatoire en matière de location meublée.

Cette notification s'impose en cas de résiliation judiciaire motivée par la dette locative du preneur (loi SRU du 13 décembre 2000) et en cas de demande reconventionnelle aux fins de constater ou de prononcer la résiliation (apport de la loi de cohésion sociale du 18 janv. 2005).

Au cas particulier se posait la question de l'obligation de procéder à cette notification, lorsque c'est le preneur qui a pris l'initiative de mettre fin au contrat.

En l'occurrence, le preneur était l'État de la République démocratique du Congo, qui avait loué le local pour loger son ambassadeur en France. À la suite de la fin des fonctions de ce dernier (en mars), le preneur avait résilié le bail (en septembre) et cessé de payer le loyer.

L'ancien ambassadeur s'étant maintenu dans les lieux, le bailleur l'a assigné en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Pour sa défense, l'ancien ambassadeur a notamment contesté la régularité de la procédure pour violation de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi de 1989. Cette contestation est rejetée, au motif que l'action du bailleur ne s'inscrivait pas dans le cadre de l'article 24 de la loi de 1989.

En effet, non seulement la rupture du contrat émanait du preneur mais, de surcroît, son action ne visait pas à mettre en oeuvre la clause résolutoire : le bail étant déjà rompu, le bailleur entendait faire juger que l'ancien ambassadeur avait la qualité d'occupant sans droit ni titre. Ce qui impliquait le paiement d'une indemnité d'occupation et rendait possible son expulsion.

On retiendra aussi de cet arrêt que le délai de préavis de trois mois s'applique lorsque le congé est délivré par le preneur qui n'est pas l'occupant du logement (le diplomate estimait - moyen, p. 15 - que, lorsque le congé est délivré par le preneur qui n'est pas l'occupant du logement, ce dernier doit bénéficier du délai de préavis prévu lorsque la résiliation n'émane pas de lui, soit un délai de six mois).

Enfin, cette décision est l'occasion pour la Cour, en réponse à l'argument de l'occupant qui souhaitait rester dans les lieux au nom de l'immunité diplomatique, de préciser que le délai laissé à l'ancien ambassadeur pour libérer le local depuis sa cessation de fonctions (plus de deux ans jusqu'à ce que la cour d'appel ne se prononce) était « raisonnable » au sens de l'article 39, § 2, de la Convention de Vienne du 18 avril 1961.

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