La responsabilité du rénovateur-vendeur d'immeuble

Des propriétaires ayant effectué des travaux de rénovation sur leur villa ont par la suite décidé de la vendre. La vente a eu lieu par un acte du 10 août 1999 comportant une clause de non-garantie des vices cachés.

Les nouveaux propriétaires remarquant des désordres, demandèrent alors à ce qu'une expertise soit ordonnée. Le dépôt du rapport d'expertise donna lieu à un contentieux soulevé par les nouveaux propriétaires contre les anciens en réparation du préjudice matériel et moral qu'ils estimaient avoir subi.

La question en l'espèce était de savoir sur quel fondement la responsabilité du vendeur non professionnel, ayant rénové son bien, pouvait être engagée ? Et, subsidiairement, s'il pouvait bénéficier de la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente pour se décharger de sa responsabilité ?

La loi engagement national pour le logement (ENL) n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a créé un nouveau contrat spécial de construction, la vente d'immeubles à rénover non applicable jusqu'à la publication du décret qui est intervenue le 16 décembre 2008 (décret n° 2008-1338). La vente d'immeubles à rénover est donc entrée en vigueur le 19 décembre 2008, et met ainsi fin à d'anciennes hésitations jurisprudentielles sur la question.

En l'espèce, la Cour de cassation, rappelant implicitement cette jurisprudence, a suivi les juges du fond de Bordeaux (Bordeaux, 30 sept. 2008) en admettant que l'importance des travaux de rénovation réalisés par les vendeurs les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage et que, dès lors, une action en responsabilité fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil était tout à fait recevable.

Quand au jeu de la clause de non-garantie des vices cachés, l'action des acquéreurs n'étant pas fondée sur une action rédhibitoire ou estimatoire en raison du vice caché affectant la chose du vendeur, il est normal que celle-ci ne puisse exonérer le vendeur reconnu responsable de plein droit sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

Cet arrêt nous indique que le vendeur non professionnel peut, si les circonstances de fait le justifient, être assimilé à un constructeur d'ouvrage. Dès lors, les propriétaires souhaitant apporter des améliorations à leur bien en vue de les vendre un jour, devraient s'entourer d'un professionnel, un architecte par exemple, qui les renseignera sur la nécessité ou pas de faire appel à des professionnels du bâtiment.