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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 25 novembre 2015 à 14h30

La tentation du Pinel : comment y céder sans se tromper


Sandrine Allonier

Biographie Responsable des Relations banques pour Vousfinancer.com, diplômée d’un DEA et d’une maîtrise d’Économie Internationale de l’Université Paris IX-Dauphine, Sandrine Allonier a débuté sa carrière en 2005 comme journaliste économique avant de devenir responsable des études économiques et porte-parole de ...Lire la suite

Comme en témoigne la hausse des ventes de logements neufs aux investisseurs cette année, le dispositif Pinel est un succès. Toutefois cette reprise reste fragilisée par un manque d’offres qui renforce la nécessité pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif de bien choisir l’endroit où acheter.

Sur les 9 premiers mois de l’année 2015, les ventes de logements neufs ont augmenté de près de 20 %, tirées par les investisseurs qui représentent 54% de ventes, un chiffre inégalé depuis 2011. Cela est lié notamment à un effet de rattrapage du au changement de dispositif, le Pinel étant à la fois plus souple et mieux perçu que le Duflot. Mais cette reprise, réelle, reste fragilisée par un manque d’offres, lié à la fois au poids des normes et règlementations, aux délais de pré-instruction ou d’instruction des permis de construire… Ceci renforce la nécessité pour les particuliers de bien choisir leur investissement, et ce même avec un choix qui pourrait être plus limité dans les mois à venir…

La loi définit théoriquement les zones éligibles au dispositif Pinel et les plafonds de loyers en fonction du zonage. Toutefois, dans les faits, certaines villes sont moins propices à l’investissement locatif que d’autres, et les plafonds de loyers sont parfois supérieurs aux loyers du marché. C’est le cas notamment de villes comme Montpellier ou Marseille, récemment passées en zone A, dans lesquelles les plafonds de loyers sont supérieurs de plus de 20 % aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue.

Rentabilité médiocre à Paris

A l’inverse, à Paris, où le loyer plafonné est inférieur de près de 30 % aux loyers de marché, la rentabilité est médiocre pour l’investisseur. Il est donc essentiel de prendre en compte le niveau des loyers lors du choix de la ville où l’on veut investir. Mais Paris est un cas particulier… Car les investisseurs parisiens sont davantage dans une optique patrimoniale que de rentabilité, avec la volonté d’acheter un bien dont la valeur ne baissera pas, voire pourra dégager une plus-value à la revente.

Outre la rentabilité, plusieurs critères sont à prendre en compte quand on veut faire un investissement, afin de limiter le risque de vacance locative et cibler ainsi les villes où il y a un réel besoin : la population, l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance au sein du parc de logements, le nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage, le revenu moyen, le taux de chômage, le taux de création d’entreprises/entreprises existantes…

Des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris, Montpellier et Nantes, sont ainsi bien placées grâce à leur attractivité et leur dynamisme économique, mais également des villes comme Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Courbevoie, Versailles, Villeurbanne ou Montreuil, en périphérie de grande villes mais avec une meilleure rentabilité qu’en cœur d’agglomération. Enfin vient la question du financement : afin d’optimiser son investissement locatif, il y a un arbitrage à faire sur la durée du prêt et l’apport. Une durée supérieure à 20 ans permettra à l’investisseur de limiter son effort d’épargne ou d’augmenter le montant de l’achat pour maximiser la réduction d’impôt, tout en déduisant davantage d’intérêts d’emprunt, mais réduira l’éventail de banques acceptant de financer l’investissement.

De même sur l’apport : l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit, mais limite également les possibilités de financement car actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport…

Sandrine Allonier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 25/08/2016 à 10:49 par AS31

    Je dirige un cabinet de conseil indépendant. Je peux donc vendre de tout, y compris du Pinel.

    Pourtant, je suis catégorique : je ne vois pas comment mes clients feraient une opération rentable en payant un logement neuf au minimum 30 % à 40 % plus cher que dans l’ancien (même ville et quartier, vérifié par mes soins sur les transactions des notaires dans toutes les villes) avec une réduction d’impôt de seulement 18 % à 21 % et un loyer plafonné (sans compter le genre de quartier où se construisent la plupart des programmes Pinel).

    Enfin, c’est toujours possible pour ceux qui veulent perdre de l’argent. Pourquoi cette remarque ? C’est simple : la plupart des gens qui me consultent à ce sujet sont motivé par la réduction d’impôt et ont pour objectif une revente du logement au bout de 9 ans de location (bien aidé par le « conseiller super défiscalisator » qui ne sait souvent pas ce qu’il vend puisqu’il ne s’est pas rendu sur place).

    TOUTES les études que l’on m’a demandé d’analyser supposent une revente AU MINIMUM au prix d’achat, ce qui est ridicule, voici pourquoi :

    Quand vous revendrez le logement dans 9 ou 12 ans, votre acheteur se référera aux prix de l’immobilier ancien puisqu’il achètera un logement qui a déjà quelques années (pourvu que le quartier ait bien vieilli !) sans pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.

    Donc, pour espérer revendre au prix d’achat, il faudrait qu’en 9 ou 12 ans, les prix de l’ancien aient augmenté de 30 % ou 40 %.

    Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas faire faire un tel pari à mes clients, il y a bien mieux à faire.

    Cordialement.

    Patrick LEGOFF

  • 0 Reco 25/11/2015 à 20:02 par franckblack

    Dans mon secteur les Derobien commencent à revendre avec près de 50% de baisse sur le prix acheté...


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