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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 19 mai 2011 à 10h49

La vente à soi-même : Avantage et inconvénients


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La vente à soi-même ou l'OBO (owner buy out) permet au propriétaire d'un bien immobilier d'obtenir des liquidités en vendant ce bien à une société qu'il a lui-même constituée et de développer son patrimoine.

1- La vente d'un bien doit être comptée au nombre des techniques de financement : elle permet en effet d'obtenir des liquidités pour réaliser un projet. Mais aliéner un bien, c'est aussi y renoncer et donc s'appauvrir. L'OBO (ou vente à soi-même) permet de surmonter cette contradiction tout en réorganisant son patrimoine. Cette technique ne saurait toutefois convenir à toutes les situations et suppose des précautions d'emploi.

2- La vente à soi même permet d'obtenir des liquidités en contrepartie de la valeur d'un bien. Il suppose que la société constituée par le propriétaire obtienne un emprunt pour financer l'acquisition du bien. Par hypothèse, le propriétaire aura recours à ce système parce qu'il n'a pu contracter personnellement un emprunt, au motif que son taux d'endettement est trop élevé. la vente à soi même permet d'externaliser cet endettement en le faisant supporter par une personne morale distincte.

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3- Toutefois, la constitution d'une société ne renforcera pas à elle seule les capacités d'endettement du propriétaire. La banque qui finance l'opération ne consentira un prêt que si le bien acquis par la société produit des revenus, ou si le vendeur obtient le concours de plusieurs associés pour renforcer la capacité de remboursement de la société. La vente à soi même pourra donc être un moyen indirect de consentir un financement intra familial.

I. L'opportunité d'une vente à soi même

1-L'opportunité d'une vente à soi même s'apprécie avant tout selon un montage financier : si le taux de rentabilité du bien acquis par la société dépasse le taux d'intérêt demandé par la banque, l'opération est financièrement pertinente.

Par ailleurs, il faut tenir compte de l'usage que le vendeur fera du prix de vente : s'il emploie les fonds pour réaliser un autre investissement, il faudra tenir compte de la rentabilité de cette seconde opération pour évaluer l'intérêt global de la vente à soi même.

2- Pour compléter l'évaluation de la vente à soi même, il faudra également prendre en compte la déductibilité des intérêts d'emprunt. Si le bien vendu produit des revenus, les associés de la société acquéreur pourront en effet déduire le coût du crédit de leur revenu imposable. Cette incidence fiscale est d'autant plus appréciable si le vendeur réemploie les fonds pour réaliser une acquisition qui ne lui aurait pas permis de déduire les intérêts d'emprunt (acquérir sa résidence principale ou une résidence secondaire qu'il n'envisage pas de louer).

3- La vente à soi même peut également constituer une opération de refinancement d'un prêt en cours pour obtenir des conditions financières plus avantageuses. Le vendeur pourra dans ce cas subroger le prêteur dans les droits et garanties de la première banque, à concurrence des sommes dues au titre du prêt à rembourser - la subrogation permet en effet des réduire les frais de garanties inhérents à tout refinancement.

II. Inconvénients de la vente à soi même

Coût de la vente à soi même

1- Comme toute vente, la vente à soi même impose au vendeur divers coûts qu'il devra intégrer dans sa simulation pour déterminer le bénéfice réel de l'opération, notamment le coût de l'impôt sur les plus-values. Si la vente à soi même sert à refinancer un emprunt, le vendeur aura l'obligation d'acquitter une indemnité de remboursement anticipé, voire des frais de mainlevée.

2- De son côté, la société qui acquiert le bien devra payer les frais de vente, les droits d'enregistrement et les frais de constitution des garanties demandées par la banque. Le montant cumulé de ces dépenses devra être pris en compte pour calculer la rentabilité et l'intérêt global de l'opération.

Risques de la vente à soi même

1- La vente à soi même ne saurait être recommandé s'il vise à retirer un actif du patrimoine du vendeur pour le soustraire aux poursuites de ses créanciers. La vente serait exposée dans ce cas à l'action paulienne des créanciers, sur le fondement de l'article 1167 du Code civil.

Afin de prévenir toute critique de cet ordre, il importe que le bien soit vendu à sa valeur vénale ; le vendeur aura tout intérêt à se préconstituer la preuve de la valeur en faisant annexer une expertise du bien vendu à l'acte de vente.

2- La vente à soi même présente un aléa pour le vendeur : si la vente est soumise à un droit de préemption, il court le risque de devoir céder le bien au titulaire sans pouvoir se rétracter. Il peut certes retirer son offre tant que le titulaire du droit de préemption ne l'a pas acceptée en lui notifiant son accord sur le prix et les conditions de la cession proposée, mais la vente devient parfaite en revanche dès que le titulaire du droit de préemption accepte l'offre.

3- La vente à soi même immobilier présente un risque pour le prêteur, car la solvabilité de son emprunteur dépend d'une seule source de revenus - les loyers du bien vendu. Elle est donc à la merci d'un défaut de paiement des locataires ou d'une vacance prolongée de l'immeuble.

Ce risque est toutefois en partie couvert par la garantie hypothécaire constituée lors de la conclusion du prêt, et cette couverture pourra en outre être complétée par un engagement de caution des associés envers la banque.

Pour conclure. La vente à soi même ne doit pas être uniquement envisagé comme un montage destiné à procurer des liquidités au vendeur. Cette technique permet aussi au vendeur de conserver indirectement le contrôle et la propriété du bien cédé. C'est enfin une solution originale et efficace pour rééquilibrer les patrimoines personnel et professionnel.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 18/07/2011 à 11:55 par lecteur attentif

    Ceci est un plagiat de l'article publié au Bulletin du Patrimoine Francis Lefevre de février 2011 par Me Lionel Galliez, Notaire à Mussidan, et Me Florence Pouzenc, Notaire à Cherbourg-Octeville.
    C'est une honte !


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