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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 23 décembre 2011 à 11h19

Le crédit immobilier et l’auto-construction


Joël Boumendil

Biographie Joël Boumendil débute sa carrière dans le secteur du courtage en immobilier en 1987. Après avoir évolué au sein de plusieurs fonctions et s’être forgé une expérience professionnelle solide, il décide de fonder le groupe ACE en 1995. En 2008, Joël Boumendil donne une nouvelle impulsion à ACE en lança ...Lire la suite

De plus en plus de particuliers sont séduits par l’idée de construire eux-mêmes leur maison, tant pour le plaisir d’habiter un lieu façonné par son imagination et ses mains que pour des raisons financières.

En effet, l’auto-construction permet de réaliser une économie de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à l’achat d’une maison, selon la quantité de travail que vous déléguez à un ou des prestataires. Cependant, ce type de projet reste onéreux et l’appel à un établissement prêteur est une étape obligatoire. Les conditions sont-elles les mêmes ? Comment vous financer ?

Des critères subjectifs

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L’auto-construction est un projet qui demande motivation, organisation et une gestion intelligente de son budget. C’est pourquoi les banques vont avoir tendance à être très regardantes concernant ce type de projet, ce qui rend l’accès à un financement difficile. Votre pouvoir de négociation va résider dans la présentation de votre projet : celle-ci doit être soignée. Votre dossier sera considéré comme solide si vous apportez déjà de nombreux documents qui viennent structurer votre projet : devis pour matériaux, prestataires, location de matériel, plans de la maison, planning et budget prévisionnels des travaux, … Il s’agit de montrer au conseiller que vous allez rencontrer, que vous avez déjà une idée bien ficelée du déroulement de votre projet et d’argumenter pour montrer votre viabilité et votre motivation à aller jusqu’au bout. A noter : parmi les papiers à présenter dans votre dossier, les banquiers souhaiteront voir apparaître une assurance dommage-ouvrage, même si celle-ci n’est pas obligatoire pour le chantier d’un particulier. Vous serez en effet légalement responsable de tout vice ou malfaçon qui pourraient apparaître et menacer la solidité de votre maison, et ce, pour les 10 années qui suivent sa construction, même si celle-ci a été revendue. L’assurance dommage-ouvrage sert à vous couvrir dans ce cas de figure.

Des profils viables

Dans le cadre du financement d’une auto-construction, les critères d’octroi de prêts sont resserrés et sans un profil idéal, vous avez peu de chance de décrocher un prêt. Qu’est-ce qu’un profil idéal ? Tout d’abord, il vous faut avoir une situation financière stable avec un salaire plutôt élevé (+ de 35K€/an) qui puisse garder votre taux d’endettement le plus éloigné possible de la barre des 30% communément admise par les banques. Un apport personnel de 10% à 20% (plutôt 20% dans le contexte actuel) est obligatoire, il vous faut être en bonne santé, si possible en couple et plutôt dans la tranche des 20-40 ans. Si vous êtes en dehors de ces critères, la tâche sera plus difficile, voire impossible pour des critères primordiaux tels que l’état de santé et le taux d’endettement.

Quel type de prêt ?

La nature de votre projet va générer un rythme des dépenses assez particulier puisque le déblocage des sommes empruntées va se faire au fur et à mesure de vos besoins pour les travaux. Deux phases distinctes de remboursement apparaissent alors : les remboursements pendant vos travaux, puis vos remboursements une fois la maison terminée. Dans cette situation, deux solutions sont envisageables : Une formule de prêt permet de ne rembourser que des intérêts dits « intercalaires » pendant la période des travaux, puis de commencer le remboursement de la globalité du prêt une fois ceux-ci terminés. Ces intérêts sont calculés sur les sommes débloquées peu à peu au cours des travaux. Ce système peut paraître adapté, mais les intérêts intercalaires viennent s’ajouter aux intérêts que vous aurez à payer sur le montant total de votre prêt ! Le coût de l’emprunt est alors relativement élevé.

Une autre solution, peut-être plus astucieuse, consiste à effectuer une combinaison de prêts : mettez en place un petit prêt aidé (PTZ+ tant qu’il existe encore, PEL ou CEL, …) pour ce qui concerne les dépenses liées aux premiers travaux, puis vous pourrez enchaîner avec un prêt classique. Cela permet d’éviter autant que possible les intérêts intercalaires et pourra revenir au final moins cher.

La question du financement est donc assez sensible dans le cadre d’un projet d’auto-construction. Avant de vous lancer, vérifiez bien que votre situation et les éléments du dossier ne seront pas des facteurs bloquants dans votre recherche de financement. Si vous connaissez quelques difficultés durant cette phase, n’hésitez pas à solliciter un courtier qui pourra vous conseiller sur la faisabilité de votre projet, vous accompagner dans le montage de votre dossier et vous orienter vers les établissements les plus enclins à vous prêter.

Joël Boumendil - ©2016 LaVieImmo
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