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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 21 mars 2012 à 09h00

Le crédit in fine : Une formule pour les investisseurs


Joël Boumendil

Biographie Joël Boumendil débute sa carrière dans le secteur du courtage en immobilier en 1987. Après avoir évolué au sein de plusieurs fonctions et s’être forgé une expérience professionnelle solide, il décide de fonder le groupe ACE en 1995. En 2008, Joël Boumendil donne une nouvelle impulsion à ACE en lança ...Lire la suite

Lorsque vous remboursez un crédit classique, une partie de vos mensualités rembourse le capital emprunté, et l’autre partie les intérêts. Au fur et à mesure que vous avancez dans le remboursement du crédit, la part de votre mensualité dédiée au capital est de plus en plus importante alors qu’au début, vous ne remboursez pratiquement que des intérêts.

C’est logique, puisque les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui au début est très important et entraîne donc des intérêts élevés. Puis le capital restant dû s’amenuise petit à petit, ainsi que les intérêts, laissant une place plus importante au remboursement du capital.

Fonctionnement

Autant clarifier les choses tout de suite, le crédit in fine est un crédit assez risqué qui nécessite que vous ayez une certaine aisance financière. Mais s’il est bien utilisé, c’est une formule qui peut s’avérer pertinente.

Le crédit in fine est spécifique, puisque pendant toute sa durée, vous ne remboursez que les intérêts. Une fois arrivé au terme de votre crédit, il vous faut rembourser tout le capital en une seule fois. Vous payez certes plus d’intérêts que pour un crédit classique, puisqu’ils sont toujours calculés sur le même capital mais vous bénéficiez de mensualités réduites qui peuvent représenter moins de deux fois le montant d’une mensualité classique.

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Imaginons que vous optez pour un crédit in fine dans le cadre d’un achat locatif. Le montage financier calculé avec votre établissement est réalisé de telle sorte que les loyers encaissés couvrent la mensualité. Cela permet à votre investissement immobilier de ne pas peser sur votre budget mensuel et ainsi avoir une gestion plus aisée de vos finances. La seule contrainte alors, sera de bien préparer le remboursement intégral du capital à la fin du crédit.

Taux fixe ou taux variable ?

Comme pour tout crédit immobilier, il faut faire un choix entre taux fixe et taux variable. Il n’est pas interdit de prendre un crédit in fine à taux variable, à condition de bien en évaluer les conséquences. Un crédit à taux variable sera meilleur marché qu’un taux fixe, mais si les indices viennent à s’envoler et les intérêts de votre crédit avec, il vous faudra repasser à taux fixe à des conditions … souvent prohibitives ! Cela pourrait entraîner des dépenses supplémentaires et un déséquilibre à long terme sur votre budget. Le crédit in fine étant déjà risqué par nature, inutile de lui ajouter encore un autre risque. Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez vraiment opter pour le taux variable, vérifiez bien les conditions de passage à taux fixe avec votre banquier.

L’avantage fiscal

Le crédit in fine présente un avantage fiscal indéniable pour les investisseurs. La fiscalité applicable à l’investissement locatif prévoit que dans un crédit, seuls les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (les loyers que vous percevez). Résultat : plus vous payez d’intérêts, moins vous payez d’impôts sur les recettes locatives, voire dans certains cas pas du tout ! Si vous n’êtes pas à l’aise avec la dimension fiscale de votre investissement, n’hésitez pas à consulter l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) la plus proche de chez vous. Leur conseil est indépendant et gratuit et vous pourrez, sur rendez-vous, réaliser des simulations objectives sur votre projet d’investissement avec l’aide d’un technicien.

Le remboursement du capital

Comment être assuré de pouvoir rembourser la totalité du capital en fin de prêt ? Peu d’options s’offrent à vous mis à part une rentrée d’argent exceptionnelle comme la revente du logement, ce dont vous n’aurez peut-être ni l’envie, ni l’opportunité, ou la liquidation de vos placements financiers, ce qui semble également risqué si la conjoncture n’est pas favorable.

Pour être sur de pouvoir rembourser son crédit, les banques vous proposeront alors de souscrire un contrat d’épargne dédié à votre prêt, bien souvent une assurance-vie, sur lequel vous déposez votre apport personnel, ainsi que des versements mensuels sur lesquels vous vous engagez pour toute la durée du crédit. Vous serez alors certain de pouvoir rembourser l’intégralité du capital dû le moment venu.

Un exemple concret

Les avantages d’un crédit in fine sont difficiles à discerner si l’on n’est pas connaisseur. Le meilleur moyen de vous montrer les avantages de cette formule est un exemple concret : Un couple décide d’effectuer un investissement locatif avec un crédit in fine. Les revenus du couple, avec deux enfants à charge, s’élèvent à 150 000 euros par an et se situent ainsi dans la tranche supérieure d’imposition de 40%.

Ils empruntent 180 000€ à 4,7% sur 15 ans, ce qui représente une mensualité de 705€ (uniquement les intérêts et l’assurance donc), soit 9000 euros annuel. Les revenus tirés du loyer représentent quant à eux 8400€ annuels.

Ils déduisent les 9000€ d’intérêt de leurs 8400€ de loyers : résultat, ils ne sont pas du tout imposés sur leur revenu foncier. Il leur reste même une somme de 600€ appelé « déficit foncier », qui est déductible de leurs autres revenus, dans la limite de 10 700€ par an pendant 5 ans. En résumé, le couple a gagné : - 2532€ d’impôts par an sur leurs loyers, soit 35 280€ sur 15 ans. - 1216€ d’impôt par an sur leurs revenus personnels, soit 6080€ au bout des 5 ans autorisés - La mensualité de leur crédit de 705€ est payée, à 5 euros près, par le loyer de 700€ - Le couple verse parallèlement 600€ sur un contrat d’assurance-vie pour pouvoir rembourser le capital à la fin du crédit. Un effort financier très inférieur aux 1529€ qu’ils auraient du débourser chaque mois pour un crédit classique de 200 000€.

Cet exemple – très simplifié – montre l’intérêt fiscal de ce crédit pour un investisseur.

La formule peut-être très intéressante fiscalement, cependant, il ne faut pas se leurrer, elle reste réservée à une catégorie d’emprunteurs ayant des revenus confortables et qui peuvent se permettre de prendre certains risques.

Joël Boumendil - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 07/02/2013 à 14:38 par Slim

    Il me semble que l'exemple est incorrect en ce qui concerne la création du déficit foncier, qui devrait valoir ici 0€.

    En effet, le déficit ne devrait pas être créé par les intérêts d'emprunt (voir par exemple ici : http://impotsurlerevenu.o rg/revenus-fonciers/735-l e-resultat-foncier.php . D'autres sources confirment également ce point). En revanche, ces intérêts sont à déduire avant les autres charges, ce qui vient tempérer cette limitation légale.

    Ainsi, en reprenant l'exemple ci-dessus, si l'on rajoute aux 9k€ d'intérêts 2000€ de charges (travaux, etc...) alors on sera en déficit foncier de 2k€ et non 2,6k€

  • 0 Reco 23/03/2012 à 16:54 par Jean

    Je ne sais pas si on peut considérer le crédit in fine comme un "avantage"... C'est une formule qui existe point barre. Et effectivement elle est réservée aux hauts revenus puisqu'il est précisé dans le titre que c'est une "formule pour les investisseurs"

  • 0 Reco 21/03/2012 à 22:10 par Friand

    150 000 euros par an pour le couple ?
    Encore un avantage pour les riches donc...


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