Le crowdfunding immobilier particulièrement actif en Espagne

La plateforme de crowdfunding immobilier la plus ancienne en Espagne : Housers.es (créée en 2015), recense près de 3000 investisseurs différents et affiche un volume d’investissement proche de 3 millions d’euros depuis un an et a permis de financer l’acquisition et la réhabilitation de 15 logements et 2 locaux commerciaux.

Le principe de ces plateformes est de permettre à toute personne de pouvoir investir dans un projet immobilier de manière collective, projet dans lequel une personne avec un pouvoir d’investissement limité ne pourrait pas investir seule.

Il existe quatre points fondamentaux dans la sélection des logements ciblés par ces plateformes : situation, qualité, rentabilité et valeur ajoutée. Ces points permettent de rassurer les investisseurs et de solidifier l’investissement.

L’investissement se fait en plusieurs étapes : l’acquisition sous forme de participation dans l’équivalent d’une Société Civile immobilière, ensuite le logement est rénové puis mis en location. Chaque investisseur reçoit un dividende en proportion de son investissement initial. Ensuite le logement sera vendu après la période de revalorisation. En moyenne 5 ans pour les projets offrant la plus forte rentabilité.

Housers propose une rentabilité brute accumulée d’environ 70% pour une durée d’investissement de 60 mois (cumul de la rentabilité locative, prix d’achat et plus value future) et autour de 12% pour des projets de 12 mois (revente avant un an). Pour arriver à ce taux de rentabilité, la clé réside dans le prix d’achat aux alentours de 25% en dessous de la valeur du prix du marché. L’idée est que sur la période de revalorisation, le bien sélectionné puisse afficher une plus value de l’ordre de 35% permettant de payer les 10% de commission que prélève la plateforme sur le bénéfice global du projet.

Un récent frein au développement de ce type de plateforme

La loi de financement patronale du mois d’avril 2016 régule désormais le mode de financement des plateformes de financement participatif. Ainsi le montant de financement pour la plupart des particuliers devient limité à 3000 euros par projet et 10 000 euros par an par plateforme, le projet en lui même ne pourra excéder les 2 millions d’euros.

La première maison financée via crowdfunding en Espagne

Inveslar.com, une autre plateforme basée à L’Escala, sur la Costa Brava en Catalogne a récemment financé la première maison sur la Costa Brava (à L’Escala) entièrement via crowdfunding. Il s’agit d’une maison modulaire pré-assemblée et installée ensuite sur un terrain préparé à cet effet. Sur cette opération la rentabilité obtenue par les investisseurs titulaires d’une participation dans le projet a été de 12,56 % en seulement six mois. La maison a déjà été vendue au client final.

Dans le cas de cette dernière opération bouclée en Juin 2016, le principal frein à ce type de projet : la liquidité de l’investissement a été limité car l’opération a été bouclée en six mois. Dans le cas d’investissements sur une durée classique de 5 ans, un marché interne aux plateformes commence à se développer pour permettre aux investisseurs de revendre leur participation avant finalisation du projet (revente du bien) si besoin.

Inveslar.com compte deux projets en cours à Barcelone avec une promesse de rentabilité de près de 70% sur la durée du projet.

Une autre particularité de ces plateformes est le fort appui technologique dont elles disposent. Elles s’appuient notamment sur le « big data » pour bien analyser les données initiales du projet, notamment la demande locative ainsi que le potentiel de revalorisation du bien selon sa situation. Pour le moment Madrid et Barcelone sont les deux villes qui ont vu aboutir le plus grand nombre de projets.