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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 25 octobre 2012 à 10h59

Le droit de préemption des S.A.F.E.R.


Nicolas Fouchérand

Biographie Nicolas FOUCHÉRAND est notaire associé à PARIS depuis 2005, au sein de l’office notarial « FDR » (Nicolas FOUCHÉRAND, David DELOUIS et Fabien ROQUEFORT). L’office notarial FDR est chargé de dossiers en droit immobilier, tant pour les particuliers (copropriété, habitation, commercial) que pour les pr ...Lire la suite

Les S.A.F.E.R. sont les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ; ce sont des organismes ayant pour objectifs de favoriser l'installation ou le maintien d'exploitants agricoles ou forestiers, concourir à la préservation de l'environnement et assurer la transparence du marché foncier rural.

Afin de mener à bien leurs missions, elles peuvent acquérir des biens ruraux, des terres et des exploitations agricoles ou forestières, à charge de les rétrocéder.

Il va être précisé dans un premier temps les opérations et les biens soumis à ce droit de préemption, puis dans un deuxième temps les modalités pratiques de purge et de préemption.

1) Les opérations et les biens soumis au droit de préemption des SAFER

Le principe est le suivant : le droit de préemption des SAFER s'applique lors de toutes aliénations à titre onéreux (ventes amiables, ventes sur adjudication volontaire ou non, échanges mais uniquement dans certains cas, apports en société, dations en paiement).

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Concernant les échanges, que l'on rencontre fréquemment à la campagne (échange de parcelles pour avoir un tènement d'une plus grande surface), certains échappent au droit de préemption ; il s'agit des échanges d'immeubles ruraux situés soit dans le même canton, soit dans un canton ou une commune limitrophe de celui-ci, soit lorsque l'un des immeubles échangés est contigü aux propriétés de celui qui le recevra (article L 124-3 du Code Rural), soit encore les échanges d'immeubles forestiers réalisés dans un périmètre d'aménagement foncier.

En ce qui concerne les ventes, certaines sont exclues du droit de préemption ; il en est ainsi :

a) des ventes consenties à des professionnels (salariés agricoles, associés d'exploitation, aides familiaux, fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole dans certains cas, agriculteurs expropriés) ; il faut néanmoins que trois conditions soient remplies : * l'acquéreur doit s'engager à exploiter le bien pendant dix ans, * le bien vendu doit être une exploitation agricole ou forestière * la superficie de l'exploitation doit rester en dessous du seuil du contrôle des structures (*)

b) des ventes consenties moyennant rente viagère lorsque la rente est servie pour la totalité ou l'essentiel sous forme de prestations de services personnels (obligation de soins, bail à nourriture.

c) des ventes consenties à des proches (ventes consenties à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ; ventes consenties entre parents ou alliés jusqu'au 4ème degré inclus ; ventes conclues entre indivisaires ; acquisition réalisées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire).

Tous les biens vendus ne sont pas soumis au droit de préemption des SAFER. Ce dernier concerne :

- les terrains agricoles (sous certaines conditions notamment de superficie) - les bâtiments (ceux d'exploitation et ceux d'exploitation faisant partie d'une exploitation agricole) - les biens mobiliers attachés aux biens immobiliers (immeubles par destination, cheptels, stocks nécessaires à l'exploitation) - les terrains boisés (sauf certaines exceptions - cf article L 134-4, 6° du Code Rural) - les terrains destinés à l'extraction de substances minérales - les jardins familiaux (jardins de moins de 1.500 m² et situés à l'intérieur d'une agglomération)

Après avoir déterminé si la mutation à titre onéreux d'un bien rentre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER, le notaire devra effectuer certaines formalités.

2) Les modalités pratiques de purge et de préemption

Le notaire va adresser à la SAFER, soit une notification (dans le cas où l'aliénation est soumise au droit de préemption), soit une déclaration (dans le cas où l'aliénation est exemptée du droit de préemption). En effet, la SAFER doit être informée de toutes les aliénations à titre onéreux d'exploitations ou de terrains agricoles. On retrouve une analogie avec les communes ayant mis en place un droit de préemption urbain renforcé.

Comme pour le droit de préemption urbain, la notification à la SAFER est effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d'huissier ; la SAFER dispose d'un délai de deux mois pour répondre.

La SAFER notifie sa décision dans le délai de deux mois. Si elle ne le fait pas, on considère qu'elle a renoncé à exercer sont de droit de préemption. Dans ce cas, la vente doit intervenir dans le délai d'un an à compter de la dernière notification.

Si la SAFER décide de préempter, elle doit le notifier dans les mêmes formes que ci-dessus et elle peut le faire aux conditions du vendeur ou en faisant une contre-proposition ; l'acquéreur et le Maire de la commune sont également destinataires de la décision de préemption.

Dans le cas où la SAFER préempte aux conditions contenues dans la notification, la vente est parfaite et l'acte de vente doit être régularisé dans les deux mois de la date d'envoi de la notification de la décision de préemption faite au propriétaire.

Dans le cas où la SAFER préempte à des conditions différentes, elle adresse, avec sa décision de préemption, une offre d'achat mentionnant ses propres conditions.

Dans ce cas, le vendeur peut : - soit accepter l'offre, - demander la révision du prix proposé par la SAFER en saisissant le tribunal compétent, - soit refuser l'offre ; dans ce cas, il retire le bien de la vente ; le retrait doit être notifié à la SAFER par le notaire ; s'il souhaite de nouveau vendre le bien, il devra être adressé à la SAFER une nouvelle notification.

En cas de demande de révision, c'est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du bien qui est compétent et il doit être saisi dans les six mois de la contre-proposition de la SAFER. Le tribunal décide de la valeur vénale du bien au jour du jugement et donc du prix. Le propriétaire et la SAFER peuvent renoncer à l'opération ; la SAFER dispose d'un délai d'un mois à compter du jour où le jugement est définitif pour accepter les conditions ; quant au vendeur, il dispose d'un délai de trois ans pour faire connaître sa décision.

On remarque clairement que les SAFER pratiquent une politique interventionniste dans les mutations à titre onéreux de biens ruraux, analogue au droit de préemption urbain existant au profit des communes. Les biens à rétrocéder par la SAFER sont d'une grande diversité ; ce peut être une simple parcelle de terre mais également un château entouré de plusieurs centaines d'hectares de terres. L'important est que ces organismes ne se détournent pas de leurs missions initiales et continuent à réguler le marché foncier rural comme elles le font actuellement.

(*) Contrôle des structures : Outil de mise en application de la politique d'orientation agricole qui vise à contrôler les modifications d'exploitation du fonds agricole. Il a pour objet de privilégier l'installation des jeunes agriculteurs et de conforter les exploitations agricoles dont les dimensions sont insuffisantes au regard du schéma départemental directeur des structures agricoles. Ce contrôle s'exerce à chaque fois qu'il est envisagé de mettre en valeur des terres agricoles (par bail, par achat) ou des ateliers de production hors sol.

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  • 4 Reco 19/05/2015 à 20:59 par ellenne

    la SAFER peut-elle réduire le délai de préemption à notre demande , si oui a-t' elle le droit de facturer cette facilité? et est-ce qu'un propriétaire limitrophe est-il prioritaire sur la SAFER ?

  • 3 Reco 19/11/2014 à 17:54 par Zaladine

    Les SAFER n'ont plus aucune raison d'exister, le remembrement qui les a créés étant d'une époque révolue. Ce sont donc de simples verrues administratives, qui justifient leur existence en jouissant d'un pouvoir totalement arbitraire, sans plus réellement servir aucun objectif d'utilité publique. Supprimer une administration est impossible en France : elle est utile... puisqu'elle existe ! Et, comme le tartre dans les canalisations, la corruption s'installe dans ces services d'état qui ne servent plus personne si ce n'est eux-mêmes.

  • 2 Reco 31/07/2014 à 08:10 par forezan

    Des sociétés peu transparentes qui utilisent des informations vieilles de 50 ans pour établir leurs notifications d'aliénée, sinon bien des parcelles ne pourraient faire l'objet de préemption, car devenues friches ou forêt!
    Des bandits qui pour certains se partagent les bénéfices entre employés à l'encontre de toute légalité (voir rapport de la cours des comptes)
    Des gens imbus de leur prérogatives qui ne respectent même leurs propres écrits sur la préemption en imposant aux acheteurs la totalité du délais qui leur est accordé pour répondre, alors qu'au bout de 10 jours après la notification d'aliéné si aucun paysan, ou si le le maire ne se sont manifestés, alors il est dit (document SAFER) la vente se poursuit normalement!
    Et en en effet des agents immobiliers déguisés en organisme d'états.

  • 1 Reco 27/10/2012 à 11:43 par marc19

    Les safer n'ont plus lieu d'exister car il n'y aura bientôt plus de paysans ..................ce sont des agents immobiliers qui ne disent pas leur nom .


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