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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 23 novembre 2015 à 14h29

Le financement d'un achat immobilier en Espagne pour un non-résident


Julien Gondeau

Biographie Julien Gondeau est un professionnel du secteur immobilier depuis plus de 10 ans, il est le créateur de OuiFind qui propose un service immobilier sur mesure pour les francophones souhaitant acquérir un bien immobilier à Barcelone. Diplômé de l’Institut Supérieur du Commerce de Paris, il est inscrit ...Lire la suite

Avant de commencer à rechercher un bien immobilier en Espagne, il est important de bien cadrer le financement de ce bien.

Depuis 2014 les banques espagnoles ont rouvert petit à petit le robinet du crédit immobilier. En effet avec la crise des subprimes en 2008, elles avaient fait une priorité de l’écoulement des plus de 1 million de logements en stock issus des saisies et des promoteurs en faillite.

Dans ce contexte de retour à une fluidité du crédit immobilier, les conditions des prêts hypothécaires pour les non-résidents restent tout de même moins avantageuses que pour les résidents espagnols. Ainsi un non-résident pourra obtenir en moyenne 60% de financement voire jusqu’à 70% si le crédit vise à faire de son acquisition sa résidence principale à brève échéance. Pour un résident le financement pourra atteindre 80%. Le montant octroyé au remboursement de crédit immobilier est également revenu à des niveaux plus cohérents par rapport aux revenus des ménages (aux alentours de 550 € par mois en moyenne) et la durée moyenne du crédit est de 22,72 années.

Évolution des mensualités dédiées au crédit immobilier - © Colegio de Registradores

Durée moyenne d'un crédit immobilier par région - © Colegio de Registradores

Une des particularités du prêt hypothécaire en Espagne est qu’il se base dans la grande majorité des cas sur des taux variables alors qu’en France la norme est plutôt le taux fixe. L’indice Euribor sert d’indicateur pour les prêts hypothécaires.

Part de taux de crédit fixe et variable en Espagne - © Colegio de Registradores

Autre particularité : les banques espagnoles seront plus attentives aux revenus récurrents qu’au patrimoine ou aux actifs immobiliers déjà en possession de l’emprunteur.

Financer depuis la France

Concernant le financement directement depuis la France, très peu de banques sont prêtes à financer des acquisitions en Espagne depuis la France. Une des seules banques à proposer ce type de montage est la banque CIC-Iberbanco qui via un accord avec la banque Banco Popular en Espagne propose des « prêts ibériques » pour le financement d’achat d’un bien immobilier en Espagne et au Portugal.

Dans ce contexte, les acquéreurs étrangers au 3ème trimestre 2015 continuent à représenter une part importante des acquisitions immobilières 13,54%. Dans le centre-ville comme Barcelone ce taux peut monter jusqu’à 75%.

Néanmoins il est à noter qu’une grande part de ces acquisitions est financée sans crédit immobilier. En effet le pouvoir d’acquisition d’un acquéreur étranger est bien plus élevé que celui d’un acquéreur national et les prix restent attractifs surtout dans les grandes villes comme Madrid ou Barcelone si l’on compare avec Paris.

Part d'étrangers dans les acquisitions immobilières au T3 2015 en Espagne - © Colegio de Registradores

Etapes pour acheter un bien immobilier, une fois le financement bouclé

1 - La réserve : il s’agit d’un acompte accompagné d’une offre par écrit, cette somme peut varier de 1000 € à 1% du prix d’achat, il faut veiller à ce que cette somme soit restituée si l’offre n’est pas acceptée.

2 - Le contrat d’arrhes : 10% du prix de vente en général qui sont à payer directement au vendeur. En Espagne il n’y a pas de compte de séquestre, le paiement se fait directement au vendeur et le contrat d’arrhes est un contrat privé qui intervient entre l’acquéreur et le vendeur. Il n’y a pas de clause suspensive non plus, si le bien n’est finalement pas acheté, cette somme est perdue. : d’où l’importance d’avoir cadré le financement en amont. Si le vendeur renonce à vendre une fois signé le contrat d’arrhes il devra restituer la somme perçue multipliée par deux. Pour cette étape, il est possible d’effectuer le paiement via transfert bancaire, il n’est pas nécessaire de régler par chèque.

3 - L'écriture publique devant notaire qui intervient en général dans un délai maximum de 60 jours après signatures du contrat d’arrhes

Pour le paiement final du vendeur un chèque de banque espagnol sera exigé dans la plupart des cas. De plus avoir un compte en banque en Espagne sera nécessaire quoiqu’il arrive pour domicilier les factures d’eau, d’électricité, de gaz ainsi que les factures de l’administrateur de la copropriété.

Enfin un dernier point important à prendre en compte à l’ouverture du compte en banque en Espagne est de bien négocier les conditions. Les banques espagnoles ont la mauvaise habitude de facturer des frais exorbitants de « chèque de banque de non-résidents » (nécessaires pour payer le vendeur le jour de la signature chez le notaire) et facturent également des frais lors de la réception des fonds provenant d’un compte étranger. Tous ces frais peuvent être évités lors d’une négociation préalable.

Julien Gondeau
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