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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 11 octobre 2012 à 16h32

Le locataire doit prouver l'antériorité de sa réinstallation à l'exercice du droit de repentir du bailleur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Lorsqu'il a donné congé au locataire avec refus de renouvellement, le bailleur ne peut se repentir qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (C. com. art. L 145-58).

Une société civile et une société commerciale, respectivement nue-propriétaire et usufruitière d'un local commercial, avaient donné congé à leur locataire sans offre de renouvellement avant d'exercer leur droit de repentir. Le locataire avait alors soutenu que l'exercice de ce droit lui était inopposable, dès lors qu'avant son exercice il s'était réinstallé.

La Cour de cassation a écarté cet argument : la validité de l'exercice du droit de repentir devait être examinée au regard de l'opposabilité au nu-propriétaire et à l'usufruitier de l'antériorité de la réinstallation du locataire ; or celui-ci n'établissait pas que cette réinstallation avait date certaine au sens de l'article 1328 du Code civil.

Remarques :

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Solution inédite.On sait que les règles de preuve de l'antériorité de l'acte de réinstallation diffèrent selon que le bailleur est ou non commerçant. Un tel acte ne fait en effet échec au droit de repentir que s'il est opposable au bailleur. Tel est le cas si le bailleur a connaissance de l'acte (Cass. 3e civ. 26-5-1986 n° 83-15.379 : Bull. civ. III n° 79). Il en va de même lorsque le bail ne revêt pas le caractère d'un acte de commerce et qu'il a acquis date certaine au sens de l'article 1328 du Code civil (Cass. 3e civ. 20-12-2000 n° 99-12.391 : RJDA 3/01 n° 281). Dans le cas contraire, les règles de l'article 1328 sont écartées au profit de celles de l'article L 110-3 du Code de commerce, qui permet une preuve par tous moyens (Cass. 3e civ. 29-11-2005 n° 04-16.147 : RJDA 2/06 n° 115).

Au cas particulier, le locataire soutenait que les règles de preuve du Code de commerce s'appliquaient puisque l'usufruitier était une société commerciale. Selon lui, il suffisait donc, pour faire échec au repentir, que son acte de réinstallation soit opposable à l'usufruitier, sans qu'il ait à en établir la date certaine. Son argument est écarté. Il appartient en effet au locataire qui soutient que le droit de repentir du bailleur est tardif de prouver l'antériorité de l'acte de réinstallation qu'il allègue (Cass. 3e civ. 21-6-1995 n° 93-15.952 : RJDA 8-9/95 n° 952) et tant que l'acte de réinstallation n'est pas opposable au bailleur, celui-ci peut se repentir ; or, comme le nu-propriétaire doit donner son accord au repentir - l'usufruitier ne pouvant offrir seul le renouvellement du bail (Cass. 3e civ. 24-3-1999 n° 97-16.856 : RJDA 5/99 n° 525) -, il est nécessaire, pour que l'acte de réinstallation soit efficace, qu'il soit non seulement opposable à l'usufruitier mais aussi au nu-propriétaire, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 31 mai 2012 n° 11-17534

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