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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 17 juin 2014 à 13h29

Le logement décent et le bailleur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Aux termes de l’arrêt de censure rapporté, la Cour de cassation affirme que l’obligation de délivrance d’un logement décent, qui est une obligation d’ordre public (Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17289), s’impose au bailleur, alors même que le locataire ne l’a pas mis en demeure .

Cette décision reconnaît en outre implicitement à cette obligation le caractère continu déjà consacré en matière d’obligation de délivrance stricto sensu qui doit être remplie tout au long de la vie du bail (Civ. 3e, 28 nov. 2007, n° 06-17.758, Bull. civ. III, n° 213 CA Nîmes, 21 oct. 2010, Loyers et copr. 2011, n° 43, obs. B. V.-P.).

Au cas particulier, le logement était loin de répondre aux normes imposées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (et, s’agissant d’un logement loué en 2000, avant lui, par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987), puisque doté d’une installation électrique vétuste, il était infesté de rongeurs, comportait des peintures au plomb dégradées et accessibles et était à la fois peu éclairé et mal ventilé. Tant et si bien qu’en 2009, un arrêté d’insalubrité a été pris.

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Pour limiter la réparation du préjudice du locataire à un peu moins de 2 000 € (alors que celui-ci réclamait plus de 43 000 € de dommages et intérêts), le juge du fond retient que le bailleur a répondu à chaque sollicitation de son cocontractant en faisant intervenir des entreprises spécialisées en dératisation, en plomberie, en peinture et en électricité. Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas être intervenu à raison des « difficultés d’occupation » ayant débouché sur l’arrêté d’insalubrité avant d’en être avisé.

Cette appréciation est censurée par la Cour de cassation au visa de l’article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1719 du code civil par l’attendu reproduit en sommaire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 juin 2014 n° 13-12314

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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