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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 17 février 2012 à 09h15

Le mécanisme du déficit foncier


Jeremy Gimenez

Biographie Jeremy Gimenez est conseiller en gestion de patrimoine. Doté d’un master 2 en ingénierie du patrimoine, il a créé avec deux amis un site internet novateur de gestion de patrimoine 100% en ligne ! Parce qu’il considère qu’une bonne gestion patrimoniale doit être accessible à tous, il met à dispositio ...Lire la suite

Le mécanisme du déficit foncier est une solution efficace de réduction d’impôt sur le revenu pour un contribuable percevant des revenus fonciers.

En effet, dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu, il est nécessaire de réaliser certaines opérations pour déterminer les revenus fonciers imposables. Il s’agira notamment de déduire des recettes encaissées les charges qui ont été engagées pour parvenir à ces dernières (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…)

Lorsque ces opérations font apparaître un résultat négatif, ce déficit est imputable sur les autres revenus catégoriels, et le cas échéant sur les autres revenus fonciers. Il en résulte in fine une réduction de l’impôt sur le revenu.

Si l’on rentre dans le détail du mécanisme, nous nous apercevons cependant que les règles de calculs du déficit foncier peuvent s’avérer complexes. Notons également que l’utilisation de ce mécanisme n’est optimale que pour une certaine catégorie de contribuables.

Un outil de défiscalisation « hors niche fiscale »…

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Le mécanisme du déficit foncier repose sur trois points essentiels : - Un déficit foncier avéré ne peut s’imputer une année n sur les autres revenus du contribuable qu’à hauteur de 10 700€. - Si le déficit foncier est supérieur à cette limite, le reliquat s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes - Les éventuels intérêts d’emprunt ne peuvent pas « créer » de déficit, mais peuvent seulement venir en déduction : ils peuvent soit diminuer les revenus fonciers imposables, soit augmenter le déficit dès lors qu’il est déjà supérieur à 10 700€ une année n (puisque ce montant s’imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Prenons un exemple pour illustrer le mécanisme. En 2011, un contribuable a emprunté pour investir dans un appartement qu’il a mis en location. Il a perçu 4 800€ de revenus fonciers annuels. Il a payé 6 000€ d’intérêts et d’assurance. Il a également réalisé d’importants travaux dans l’appartement lors de l’investissement, pour un montant de 12 500€. Ce contribuable perçoit un salaire de 2 700€ mensuels, soit 32 400€ par an.

Les charges (travaux et intérêts d’emprunt) sont supérieures aux recettes (loyers). Il existe donc un déficit foncier. Les règles de calcul sont alors les suivantes :

1. Les intérêts d’emprunt seront imputés prioritairement sur les revenus fonciers. Ils les absorbent (4 800€). Les 1 200€ restant seront imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

2. Les travaux (charges déductibles) vont créer un déficit foncier de 12 500€. Sur ces 12 500€, 10 700€ vont s’imputer sur les autres revenus de notre contribuable (sur le salaire de 32 400€), et les 1 800€ restant viendront s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (avec le reliquat de 1 200€ d’intérêts d’emprunt).

Le revenu global imposable pour 2011 est donc de 38 200€ (salaire et loyers) – 4 800€ (intérêts d’emprunt se déduisant des loyers) - 10 700€ (déficit foncier), soit 21 700€. Un reliquat de 3 000€ pourra être imputé sur les revenus fonciers de 2012 (intérêts d’emprunt de 1 200€ et travaux de 1 800€). Dès lors, l’impôt sur le revenu va diminuer sensiblement, sans pour autant utiliser un quelconque outil de défiscalisation considéré comme une niche fiscale. Un gain important sera également réalisé sur le montant des prélèvements sociaux théoriquement dus.

Notez que le salaire de notre contribuable permet d’absorber le déficit foncier de 10 700€. Si tel n’étais pas le cas (exemple : autres revenus catégoriels égaux à 8 000€ à la place de 32 400€), la différence entre 10 700€ et les autres revenus (soit un montant de 2 700€ dans notre exemple) s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

…Adapté pour les personnes les plus imposées

Ce mécanisme ne s’adresse donc pas à tous les contribuables. Il est d’ailleurs particulièrement adapté aux personnes dont la tranche marginale d’imposition est à 30% ou 41%. Dans notre exemple précédent, si notre contribuable est célibataire, avec un salaire annuel de 32 400€ pour 2011 il sera redevable d’un impôt sur le revenu d’environ 3 200€ en 2012 (tranche marginale d’imposition à 30%). Avec son opération de déficit foncier, son revenu imposable pour 2011 est réduit à hauteur de 21 700€. Son impôt sur le revenu est donc réduit à hauteur de 1 395€ ! Sa tranche marginale d’imposition diminue à hauteur de 14%. Quant aux gains sur les prélèvements sociaux, ils sont égaux (pour 2011) à 13,5% de la valeur déduite des revenus imposables, soit 16 500€. Le gain est donc de 2 227€.

Le déficit foncier est donc un moyen pertinent de réduire son imposition. Mais pour ce faire, il convient d’investir soit dans des biens immobiliers nécessitant des travaux, soit dans des SCPI prévues à cet effet (SCPI déficit foncier, investissant dans des immeubles en cœur de ville et faisant l’objet de rénovations importantes).

Jeremy Gimenez - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 06/03/2014 à 13:23 par jdep

    il y a une erreur dans votre calcul car les 4800 euros d'interets ne peuvent pas faire diminuer le revenu global (38200e), ils peuvent simplifier "effacer" les recettes dues aux loyers..

  • 0 Reco 19/12/2012 à 09:33 par corial 73

    exemple très clair, merci beaucoup, je souhaiterai avoir copie de cet article mais à priori impossible d'imprimer, existe-il une doc ? salutations.

  • 0 Reco 25/04/2012 à 15:55 par JGimenez

    Bonjour,

    Si le déficit foncier d'une année est supérieur à la limite de 10 700€, le reliquat (la différence entre la valeur du déficit foncier et 10 700€) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il faut donc qu'il existe un revenu foncier.
    En l’occurrence, dans l'exemple de l'article les 3 000€ ne seront imputables que sur les revenus fonciers des années suivantes. Si vous n'avez aucun revenu foncier, c'est impossible.

    Cdlt.

  • 1 Reco 22/04/2012 à 15:38 par jack

    L'exemple de l'article indique qu'en 2012 il reste 3000€ (1800€ de déficit foncier et 1200€ d'intérêts) de déficit non imputés en 2011 : peut-on les imputer sur les revenus de 2012 même s'il n'y a pas de déficit foncier cette année là ? Merci.


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