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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 7 janvier 2014 à 11h02

Le paradoxe Duflot


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

Ce début 2014 permet de mettre en évidence ce que l’on nommera le « paradoxe Duflot ».

Rappelons-nous, le début de l’année dernière laissait entrevoir sur le secteur de l’investissement dans l’immobilier neuf des difficultés dont de nombreux acteurs et commentateurs du marché se sont fait l’écho.

Le dispositif auquel la ministre du logement avait donnée son nom avait, pour le moins, mauvaise presse. Il était jugé non seulement trop contraignant, mais aussi moins favorable que son prédécesseur – le dispositif Scellier. Bref, les critiques allaient bon train.

Pourtant, et ce à contre-courant, l’Union Financière de France, dès janvier 2013 avait mis en avant les avantages de ce nouveau dispositif. D’un point du vue fiscal tout d’abord, le taux de la réduction d’impôt de 18% était supérieur à celui du Scellier qui n’était que de 13%.

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Par ailleurs, l’avantage fiscale du régime Duflot subissait un plafonnement à 5 500 €/m². En réalité ce plafonnement ne pénalisait que la zone A dans laquelle les prix étaient en moyenne supérieurs à ce plafond. La majorité des programmes retenus par l’Union Financière de France se situent en zone B1 et n’était que très marginalement concernés par cette limite. Enfin, un mécanisme complexe de plafonnement des loyers en fonction de la surface était mis en place.

Si ce nouveau mécanisme pénalisait surtout les grandes surfaces, il avantageait en réalité les petites, plus propices à l’investissement immobilier. Bref ces contraintes n’en étaient pas, mieux, cela constituait une véritable opportunité d’investissement d’autant plus que les taux des crédits étaient toujours aussi attractifs.

C’est avec force pédagogie que le réseau de conseillers en gestion de patrimoine de l’Union Financière de France, a pu expliquer à ses clients et prospects tout l’intérêt de ce dispositif. Les chiffres sont la pour le prouver puisque dans un marché morose, la production à progressé de presque 15%.

Ce désamour apparent pour ce nouveau dispositif a aussi été ressenti sur le marché des SCPI. En effet, les sociétés de gestion ont «testé » le marché et n’ont lancés des SCPI estampillées Duflot que vers la fin de l’année. Une particularité les avantageait pourtant puisque le plafond de 5 500 €/m² ne concerne pas les SCPI. Celles-ci avaient donc tout loisir d’acquérir des biens sur tout le territoire. Là encore, l’Union Financière de France, a su faire preuve de pédagogie dans la mesure où la collecte sur la SCPI Multihabitation 7, gérée par La Française AM, était au rendez vous sur seulement 4 mois de commercialisation.

Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 07/01/2014 à 12:56 par antoine

    la règle sur les salaires des investisseurs est tout aussi stupide, car , il faut bien le dire, seuls les riches peuvent se permettre d'investir dans de l'immo, surtout ne ce moment!

  • 0 Reco 07/01/2014 à 12:55 par antoine

    La stupidité de la loi Duflot est notamment à cause de la règle sur le salaire des locataires!

    Comment peut-on en même temps, imposer les loyers exorbitants (le plafond imposé ne sert à rien), et imposer des salaires maximum pour les futures locataires ??

    Stupide stupide stupide!!

    Quel investisseurs prendrait le risque de faire un duflot, sachant qu'il va être limité au niveau solvabilité de ses éventuels locataires??


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