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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 17 septembre 2014 à 12h11

Le plafonnement des frais d'agence en matière locative


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

On peut se demander si le décret plafonnant les frais d’agence en matière de baux d’habitation remplira son objectif social.

Et voilà, ça y est ! Le décret du 1er août 2014 imposant le plafonnement des honoraires de location d’un logement (frais d’agence) demandés aux locataires par les professionnels de l’immobilier est entré en vigueur. Ses dispositions s’appliquent à compter du 15 septembre 2014 aux seuls baux d’habitation, cependant.

Ce texte prévoit que le montant des honoraires de location payés par le locataire au titre de l’organisation des visites, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail, hors état des lieux, ne pourra excéder celui qui est payé par le bailleur, imposant donc un partage.

Le montant devra en outre être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement loué. Les montants sont plafonnés selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien sont les suivants :

- 12 euros par m² de surface habitable maximum en zone « très tendue » (Paris et de nombreuses communes de la région parisienne),

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Type de bien :

- 10 euros par m² de surface habitable maximum en zone « tendue » (la zone tendue correspond aux communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, parmi lesquelles figurent notamment les villes de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse),

- 8 euros par m² de surface habitable maximum en dehors des zones « tendues » et « très tendues ».

Quant aux frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, ils ne peuvent excéder 3 euros par m² sur l’ensemble du territoire. Mais aucun frais ne peut être facturé au locataire si l'état des lieux est réalisé en la seule présence du bailleur ou en présence d'un tiers mandaté par lui seul.

En revanche, si le bailleur et le locataire souhaitent ensemble faire appel à cet agent immobilier, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne pourront excéder le montant payé par le bailleur, dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, les frais d'huissier applicables dans le cadre de son établissement sont à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire. Les tarifs sont fixes et encadrés par la loi.

Ces plafonds seront révisés chaque année au 1er janvier en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié. Il est loin d’être certain que ce décret, favorable aux locataires, atteignent l’objectif visé.

On observera d’abord qu’une fois de plus une règle normative est imposée venue des profondeurs de l’administration à l’ensemble du territoire, des bailleurs, des locataires, des professionnels, sans considération aucune envers la différence des situations résidentielles locales.

On peut considérer que dans des zones peu propices à la location, les montants proposés aboutissant faite à des augmentations alors que dans des quartiers résidentiels, ils imposent des réductions ; à quelques rues près.

Ce qui conduirait alors, par une ironie réglementaire, à favoriser les classes aisées au préjudice des classes populaires.

L’histoire législative et règlementaire est pleine de ses effets pervers nés du dogmatisme de ceux qui prennent des décisions sans tenir compte de la réalité fluctuante du marché immobilier et des différences existantes entre ces acteurs.

Il serait intéressant d’avoir, ultérieurement, une étude d’impact sur les effets de ce texte qui peut paraître finalement plus politique que pragmatique.

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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