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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 2 décembre 2011 à 08h51

Le point sur le prêt mixte : avantages et inconvénients


Joël Boumendil

Biographie Joël Boumendil débute sa carrière dans le secteur du courtage en immobilier en 1987. Après avoir évolué au sein de plusieurs fonctions et s’être forgé une expérience professionnelle solide, il décide de fonder le groupe ACE en 1995. En 2008, Joël Boumendil donne une nouvelle impulsion à ACE en lança ...Lire la suite

Le prêt mixte est une solution qui permet de mêler crédits à taux fixe et crédits à taux révisable (aussi appelé variable). Avant tout, il convient de bien cerner le fonctionnement du crédit à taux variable.

Le taux variable

Les crédits à taux révisables fluctuent en fonction d’un indice monétaire, en règle générale l’Euribor (taux interbancaire européen), ce qui veut dire que vos mensualités sont susceptibles de varier selon la conjoncture. Ces crédits se divisent en deux catégories : les prêts révisables « classiques » et les prêts révisables « capés ». Les premiers présentent souvent les taux les plus intéressants du marché, mais ils comportent également un risque important pour les emprunteurs. En effet, ils ne sont assortis d’aucun butoir en cas de hausse trop importante des taux, contrairement aux révisables « capés » qui disposent d’un plafond établis à +1% ou +2%. C’est-à-dire que même si les indices s’envolent, vos mensualités ne subiront jamais une hausse de plus de 1% ou 2% - selon la formule choisie - par rapport au taux auquel vous aviez signé. Evidemment cette sécurité a un prix, vous signerez certainement à un taux légèrement plus élevé que pour un révisable « classique ».

Le prêt mixte

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Si la conjoncture est mauvaise, les taux de votre crédit variable « classique » peuvent vite s’envoler et le montant de vos mensualités avec. Le prêt mixte est une sécurité qui a été mise en place par les banques pour rassurer les emprunteurs qui souhaiteraient souscrire un crédit à taux variable. Il permet d’éviter que les mensualités n’augmentent considérablement en offrant la possibilité à l’emprunteur lorsqu’il le souhaite, de transformer son crédit à taux révisable en crédit à taux fixe classique.

Mais attention, cette solution présente un inconvénient : si vous procédez à cette transformation, les conditions de votre prêt à taux fixe seront bien moins intéressantes que pour un crédit à taux fixe normal. En effet, les taux consentis dans ce cas de figure peuvent parfois être 1 à 2 points supérieurs à ceux négociés d’entrée pour un crédit à taux fixe.

Ces écarts s’expliquent par le mode de calcul du taux : le passage à taux fixe s’effectue à partir d’un indice défini au départ du contrat (le Taux Moyen des Emprunts d’Etat par exemple), augmenté de la marge de l’établissement financier. Par exemple, si le TME est à 3,60% lors de la souscription de votre crédit, celui-ci sera augmenté de 1 à 2 points en cas de transformation de votre taux variable en taux fixe et peut ainsi facilement dépasser 5%.

Vous pouvez généralement procéder à cette transformation à tout moment de votre crédit, mais certaines banques limitent toutefois cette possibilité à la date anniversaire du contrat. Sachez que le passage à taux fixe est définitif et court jusqu’à la date d’échéance du prêt.

Enfin, deux points à garder en tête :

Certaines banques excluent du dispositif les taux révisables capés. Elles estiment que le fait pour l’emprunteur de savoir que son prêt ne dépassera jamais son taux de départ de plus de 1 ou 2% représente une sécurité suffisante.

Par ailleurs, certaines banques offrent à leurs clients la possibilité de bénéficier de leur meilleur taux du moment lors de leur passage à taux fixe. N’hésitez donc pas à vous renseigner précisément sur ce point avant de signer.

Le choix s’offre donc à vous : vous pouvez acheter votre sécurité dès le début en optant pour un taux fixe qui ne comportera aucun risque, quitte à payer plus cher. Ou choisir de parier sur une conjoncture favorable avec un taux variable, qui vous permettra de bénéficier de la baisse des indices sur lesquels se basent votre crédit. En cas d’erreur, le prêt mixte vous permettra de vous replier sur un taux fixe, même s’il vous faudra débourser un peu plus chaque mois.

En ces temps de forte volatilité des indices, je vous conseille de bien vous faire confirmer la pertinence ou non de recourir à ce type de prêt. Votre courtier peut vous éclairer dans ce choix, n’hésitez pas à faire appel à lui.

Joël Boumendil - ©2016 LaVieImmo
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