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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 19 avril 2016 à 14h38

Le promoteur immobilier peut faire annuler les clauses limitatives de responsabilité


Pierre-Yves Rossignol

Biographie Pierre-Yves Rossignol est associé au sein du cabinet Granrut depuis 1997. Il est spécialisé en droit immobilier, droit de la construction et en contentieux des produits défectueux. Il pratique également le droit des assurances dans le domaine de l’assurance-crédit, de l’assurance-construction et des ...Lire la suite

Le promoteur immobilier peut faire annuler les clauses limitatives de responsabilité sur le fondement du code de la consommation interdisant les clauses abusives.

La Cour de cassation vient de rendre une décision très intéressante en matière de clause abusive. Elle retient que le promoteur immobilier est un professionnel de l'immobilier, mais pas un professionnel de la construction. Il peut donc, sur le fondement de l'article L 130-1 du code de la consommation, faire écarter l'application d'une clause limitant l'indemnisation de son préjudice, qui lui était opposée par un contrôleur technique.

Les faits de l'espèce permettent d'illustrer l'intérêt de cette nouvelle jurisprudence. Une société civile immobilière, qui avait pour activité régulière la promotion, a fait réaliser un ensemble de villas avec piscines, vendues en l'état futur d'achèvement à différents acquéreurs.

A la suite d'un important sinistre affectant 5 piscines, le promoteur se retourne en responsabilité à l'encontre des différents intervenants à l'acte de construire.

Dans le cadre du litige, le contrôleur technique, Qualiconsult, oppose au promoteur une clause contractuelle selon laquelle la responsabilité du contrôleur technique ne pouvait être engagée au-delà du double des honoraires perçus par ce dernier.

La Cour d'appel avait considéré qu'une telle clause contredisait la portée de l'obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle, quelles que soient les incidences de sa faute.

La Cour de cassation adopte et complète ce raisonnement : certes, le promoteur est un professionnel de l'immobilier, mais n'est pas un professionnel de la construction, et la clause plafonnant l'indemnisation est contraire à l'obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique. Elle constitue en conséquence une clause abusive qui doit être déclarée nulle et de nul effet.

Une solution inédite et plutôt surprenante

Cette solution, permettant à un professionnel de l’immobilier de se prévaloir de certaines dispositions du Code de la Consommation, est inédite et plutôt surprenante, comme l’a souligné la doctrine.

Les particuliers pouvaient déjà opposer l'inopposabilité des clauses limitatives de responsabilité aux professionnels. Mais le fait que des professionnels eux-mêmes, puissent se prévaloir du caractère abusif desdites clauses, change considérablement la donne.

La notion de professionnel n'ayant pas été définie dans le droit des clauses abusives par la loi du 10 janvier 1978, certains auteurs avaient défini le non-professionnel comme "toute personne agissant en dehors de sa sphère de compétences".

Cependant il était refusé aux professionnels de se prévaloir de leur défaut de compétence spécifique pour contester l’applicabilité de clauses limitatives de responsabilité dans leurs rapports contractuels. Seule une décision isolée avait retenue qu'une agence immobilière, devait être considérée comme non professionnelle en matière de contrats d'installations d'alarmes (civile 1ère, 28 avril 1987 - n° 85-13674 - Bulletin civil I n° 134).

Il est donc possible que les tribunaux reviennent à une appréciation plus précise de la notion de compétence des parties en recherchant dans chaque cas d'espèce, si le plaignant avait réellement une compétence dans le domaine dans lequel il a contracté.

La Cour de cassation a peut-être également songé au projet de réforme du droit des contrats qui prévoyait en son article 1169 qu'une clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, pouvait être supprimée par le juge à la demande du co-contractant au détriment duquel elle était stipulée.

Précisons toutefois que cet article n'a finalement pas été retenu par l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, qui entrera en vigueur en octobre prochain.

Quoiqu'il en soit, cette jurisprudence, si elle n'est qu'une confirmation pour les particuliers qui font construire, constitue une avancée significative pour les professionnels auxquels sont opposés des limites à l'indemnisation.

Pierre-Yves Rossignol
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