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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 26 octobre 2011 à 08h57

Le refus de réitérer par acte authentique et la commission de l'agence


Christophe Buffet

Biographie Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 21 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de Droit immobilier et Droit de l’urbanisme, qui décrit par des articles quotidiens l’actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l’urbanisme ...Lire la suite

La Cour de cassation a rendu, le 9 décembre dernier, un arrêt important concernant l'hypothèse suivante : après la signature d'un compromis, l'acheteur avait décidé de ne plus acquérir et il avait refusé de signer l'acte authentique.

L'agence réclamait la commission qui lui était due.

La cour d'appel faisait droit à sa demande.

La Cour de cassation considère que l'acte écrit contenant l'engagement des parties qui est selon la loi Hoguet nécessaire pour que l'agence puisse prétendre au paiement de sa commission n'est pas forcément l'acte authentique lui-même et que le compromis qui constate la réalisation de la vente suffit, de sorte que la commission doit être payée, sans qu'il soit nécessaire qu'un acte authentique soit signé.

Voici le texte de cet arrêt :

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"Attendu que M. X... a conclu le 8 septembre 2004 avec Mme Y... une promesse de vente portant sur une maison d'habitation appartenant à celle-ci puis a fait connaître au notaire, par lettre du 13 novembre 2004, qu'il n'entendait pas signer l'acte authentique ; qu'après avoir été condamné à payer à Mme Y... une certaine somme au titre de la clause pénale prévue par la promesse, M. X..., entre temps placé sous curatelle, a été assigné avec son curateur, M. Z..., par la société Agence I.C.I., exerçant sous l'enseigne Century 21, par l'intermédiaire de laquelle l'opération avait été négociée, en paiement de la somme de 8 300 euros représentant le montant de la commission convenue ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Bourges, 24 septembre 2009) de faire droit à cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte authentique contenant l'engagement des parties ; que la cour d'appel qui, pour juger que M. X... devait verser à l'agence I.C.I. Century 21 une commission, s'est bornée à relever que le refus par celui-ci de signer l'acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que l'opération avait été effectivement conclue, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; que la cour d'appel qui, pour juger que M. X... devait verser à l'agence I.C.I. Century 21 une commission, s'est bornée à relever que le refus par celui-ci de signer l'acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que les conditions suspensives contenues dans l'acte de vente avaient été effectivement réalisées, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ; que la cour d'appel a estimé qu'il résultait des énonciations de l'acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; qu'en ayant déduit que c'était à tort que le premier juge avait assimilé le refus de M. X... de signer l'acte authentique à l'exercice d'une faculté de dédit, l'arrêt a dès lors retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue au sens des dispositions visées par la première branche ; que le défaut de réalisation des conditions suspensives auquel se réfère la seconde branche n'ayant pas été invoqué devant les juges du fond, ce grief est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ; que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et M. Z..., en sa qualité de curateur de celui-ci, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X... et M. Z..., ès qualités

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la société AGENCE I.C.I. CENTURY 21 la somme de 8 300 euros avec intérêts de droit à compter du 4 juillet 2007 ;

AUX MOTIFS QUE, pour débouter l'agence I.C.I. CENTURY 21, par l'intermédiaire de laquelle un compromis de vente a été conclu le 8 septembre 2004 entre Monsieur X... et Madame Y..., de sa demande en paiement d'honoraires, le premier juge a retenu que la vente ne s'étant pas réalisée en raison du refus de Monsieur X... de signer l'acte authentique, l'agent immobilier n'avait pas droit au paiement de sa commission, en application de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; mais, qu'il résulte des énonciations de l'acte sous seing privé du 8 septembre 2004, que les parties n'ont pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente, mais une simple formalité destinée à retarder les effets de celle-ci ; que, dès lors, c'est à tort que le premier juge a assimilé le refus de Monsieur X... de signer l'acte authentique à l'exercice d'une faculté de dédit en considérant que de ce fait la vente ne pouvait être regardée comme effectivement conclue ; que le jugement sera donc infirmé et Monsieur X... condamné à payer à l'agence I.C.I. CENTURY 21 la somme de 8 300 euros avec intérêts de droit à compter du courrier adressé par son conseil le 4 juillet 2007 ;

ALORS, D'UNE PART, Qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte authentique contenant l'engagement des parties ; que la Cour d'appel qui, pour juger que Monsieur X... devait verser à l'agence I.C.I. CENTURY 21 une commission, s'est bornée à relever que le refus par l'exposant de signer l'acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que l'opération avait été effectivement conclue, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE, lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; que la Cour d'appel qui, pour juger que Monsieur X... devait verser à l'agence I.C.I. CENTURY 21 une commission, s'est bornée à relever que le refus par l'exposant de signer l'acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que les conditions suspensives contenues dans l'acte de vente avaient été effectivement réalisées, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972."

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