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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 5 juillet 2016 à 14h48

Le régime de la location meublée pourrait perdre une partie de ses avantages fiscaux


Caroline Couzineau

Biographie Fiscaliste de formation, Caroline Couzineau a développé une expertise toute particulière en fiscalité immobilière. Elle conseille des promoteurs, des marchands de biens, des foncières, des conseillers en gestion de patrimoine et assiste des particuliers dans leur investissement immobilier. Elle est ...Lire la suite

Le marché de la location meublée s’est fortement développé ces dernières années car il présente plus de souplesse que la location nue, souvent aussi une meilleure rentabilité, mais aussi pour des raisons fiscales.

La fiscalité de la location meublée présente en effet les avantages fiscaux suivants :

- Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet à l’investisseur de déduire des amortissements tant sur le prix de revient du foncier que sur le mobilier. En cas de location nue imposable dans la catégorie des revenus fonciers, aucun amortissement n’est déductible, ce qui revient à avoir une base imposable plus importante en cas de location nue.

- Le régime des micro-BIC permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 50% si les recettes n’excèdent pas 32.900 €. En cas de location nue, l’abattement n’est que de 30% et le seuil d’application du régime des micro- fonciers n’est que de 15.000 €.

- En cas de cession du bien immobilier par un loueur en meublé non professionnel (LMNP), il peut bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, tout comme l’investisseur qui a pratiqué la location nue : l’impôt sur la plus-value est basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et de travaux), et non sur la valeur nette comptable alors que l’investisseur en location meublé a pratiqué la déduction des amortissements pendant la durée de la location.

- Pour finir et uniquement lorsque le propriétaire a le statut de loueur en meublé professionnel – LMP (les recettes excèdent 23.000 €, et les revenus de location meublée sont supérieurs aux revenus professionnels), il est possible d’imputer le déficit BIC du LMP sur les autres revenus.

- En revanche, les loueurs en meublé sont aujourd’hui redevables, en sus de la taxe foncière, de la contribution foncière des entreprises (CFE) qui est un impôt local basé sur la valeur locative alors que les locations nues n’y sont pas assujetties.

Une mission intergouvernementale réfléchit actuellement à réduire les écarts entre le régime fiscal de la location nue et le régime fiscal de la location meublée. Les pistes de réflexion sont les suivantes :

- Réduire l’abattement forfaitaire sur les revenus des locations meublées : actuellement fixé à 50%, il pourrait être ramené à 40%, soit 10% de plus que la location nue.

- Restreindre l’amortissement aux seuls meubles pour les bailleurs qui déclarent leurs charges au réel alors qu’actuellement l’amortissement est pratiqué tant sur le foncier que sur le mobilier ;

- La CFE pourrait être supprimée pour les propriétaires de meublé.

Il n’est pas évident pour autant que les bailleurs se détournent de la location meublée pour aller vers la location nue, mais ce point devra être suivi avec la plus grande attention car beaucoup d’investissements aujourd’hui sur le marché proposent de bénéficier du dispositif de la location meublée, dans le cadre de résidences services par exemple.

Caroline Couzineau - ©2016 LaVieImmo
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