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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 21 mai 2013 à 12h14

Les acquéreurs ont-ils vraiment repris la main ?


Ari Bitton

Biographie Avocat de formation, Ari Bitton est surtout un serial entrepreneur. En 2003, alors que peu de Français ont accès physiquement à un courtier en crédit immobilier, il profite du boom d'Internet pour fonder AB Courtage, et offrir l'opportunité au plus grand nombre de bénéficier de taux négociés avec pl ...Lire la suite

Avec une conjoncture hors norme qui voit la fin de l’envolée incontrôlable des prix, la baisse conjointe des taux de la BCE et des rendements obligataires - et dans leur sillage celle des taux de crédit immobilier, c’est officiel, les vendeurs ne font plus la loi sur le marché immobilier français. Mais est-ce à dire que les acquéreurs ont repris la main? Pas si simple… Explication.

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Pour avoir une bonne vue d’ensemble, il faut comprendre que l’année 2013 est exceptionnelle à tous points de vue. D’un côté, le taux directeur de la BCE (qui influe sur les prêts immobiliers à taux variables) a été abaissé à 0,50% le 2 mai dernier, son plus bas niveau historique. Plus inédit encore, l’institution de Francfort estime qu’un abaissement du taux de la facilité de dépôt en dessous de 0 est désormais envisageable. Même mouvement singulier du côté des rendements obligataires. L’OAT 10 ans (sur lequel se calquent les prêts à taux longs) a atteint son plancher ce dernier mois avec 1,67%, à l’instar des autres rendements européens qui enregistrent des chutes records, comme en Allemagne, en Belgique et même en Italie et en Espagne. Enfin, dernier point hautement positif, les prix de l’immobilier ont enfin marqué le pas avec des corrections significatives dans les plus grandes villes de France. Dans leur sillage, les taux de crédit immobilier ont également baissé inexorablement, déjouant tous les pronostiques de 2012 qui prévoyaient un regain de la hausse. Les voilà établis autour de 3% en moyenne, entrant dans la légende. Et redonnant une bouffée d’oxygène au pouvoir d’achat des acquéreurs. Légitimement, on pourrait alors croire que les acheteurs ont enfin repris la main sur le marché immobilier après des années de diktat des vendeurs. La réalité est plus insolite. Il n’en est rien…

Pourquoi ? Parce que de l’autre côté, la France vient officiellement d’entrer en récession, sans espoir d’un retour de la croissance pour 2013. Véritable illustration de la morosité économique ambiante, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques a plongé, alors même que les voyants sont tous au vert (baisses des taux de prêt et des prix de l’immobilier). Le constat est simple : la demande, trop faible, est en train de manquer ce rendez-vous historique. Et il faudra manifestement plus qu’une baisse des taux de la BCE pour redonner confiance aux ménages et relancer la consommation. Car l’emprunt reste trop souvent encore un chemin de croix : si les acquéreurs bénéficient actuellement de taux exceptionnellement bas, ils se heurtent parallèlement à un durcissement des conditions d’octroi. Selon l’Observatoire du crédit logement, les banques imposent désormais en moyenne un apport représentant 28% du coût de l’opération. Elles passent également au crible le taux d’endettement, qui doit être de 30% maximum et la situation professionnelle. Les acheteurs qui ne sont pas en CDI ne peuvent espérer trouver grâce auprès de leur banquier. Le résultat, c’est que si certains acquéreurs, bénéficiant d’un bon dossier et d’un CDI, voient effectivement leur pouvoir d’achat gonfler sensiblement avec à la clé une chance de grappiller quelques mètres carrés supplémentaires, les autres restent toujours exclus des meilleures offres de crédit. En attendant que la croissance revienne.

Ari Bitton - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 27/05/2013 à 20:40 par Vous etes un marrant MisterHadle

    C'est l’hôpital qui se fout de la charité avec vous. bonne soirée

  • 1 Reco 24/05/2013 à 17:10 par MisterHadley

    Toute personne avec un tant soit peu de maturité, et qui est propriétaire, se gausse très grassement en lisant ces niaiseries...

    Autant ne pas rentrer dans la cours des petits, on perd du temps pour rien, là, vu que pour sortir ce genre d'idiotie, ça ne peut qu'être par pure provocation des plus puérils...

    N'oubliez pas de ranger les jouets à la fin de la garderie, hein..?

    Voila, voila...!

    Et bon week-end..!

    :D

  • 0 Reco 24/05/2013 à 16:45 par arno

    Épargne forcée.....?

    Il y en a qui auraient mieux fait de s'épargner l'épargne forcée...

    Plutôt la perte forcée ou comment se mettre en situation de perdre de l'argent chaque mois en remboursant un actif qui perd de la valeur...

    Et encore les taux ne sont pas encore remontés... Là ca va vraiment piquer les yeux...

    J'ai encore vu une amie hier soir qui nous faisait le point sur des amis d'école de notre génération et ca-y-est ca commence. Untel qui a acheté il y a 4 ans un appart voudrait revendre pour acheter une petite maison car bébé n°2 est en route et... pas moyen de vendre au prix d'achat... Un autre qui divorce avec une maison neuve sur les bras qui a couté tout compris 500k quand le marché paye ce genre de maison sous les 400k.

    Tu parles d'une épargne toi !

  • 0 Reco 24/05/2013 à 16:42 par @@tripleX

    Ta pas inventé l'eau chaude toi ! L’épargne forcée ne garantit le capitale, car il va sur le fond vous restez sur des choses futile. Ah oui, l'histoire de la chaise est plus subtil que cela, alors on ne la ramène pas aussi, si tu n'as pas compris MDR.

  • 1 Reco 24/05/2013 à 01:04 par @tripleX

    Quand on n'as pas compris qu'achetr de l'immobilier constitue une épargne forcée, on ne la ramène pas, surtout que s'assoir sur une chaise inversé ne donnera que s'asseoir entre quatre pieds de chaise...

    lol

  • 1 Reco 23/05/2013 à 18:20 par L'article est clair

    Je trouve enfin cohérent de revoir le taux d'endettement à la baisse car les capacités se baser sur la règle d'or des 33%, qui pourtant n'avait pas été revue depuis le franc. Les prix en Franc à l'Euro y a pourtant un foncé surtout au passage de la monnaie entre le 31 au 1 janvier, des prix réajusté à +15 à +20% au-dessus du prix de référence pour des denrées. (Je ne caricature pas, je vous parle vrai)

    Avec cela un apport plus conséquent de 28 % selon les banques, bah ceux qui venait les mains dans les poches grâce aux subventions de l'état moyennant les services d’un courtier, c’est fini!

    Il y a même des recherches sur la santé plus pointu des entreprises pour justement évalué le risque pour les banques même pour les CDI.

    Donc nous avons compris par cet article que nous sommes à la fin du système pyramidal car l’entrée du système fonctionne vers le bas.

    Donc NON, les acheteurs non pas repris la main pour une bonne parti, juste exclue. Y a bien des supers marché de la même enseigne qui pratique des prix totalement différente selon le pourvoir d’achat des communes avoisinante.

    Y a toujours eux des professionnels qui font de l’argent dans l’immobilier, en investissant et en donnant une vrai valeur ajouté à des biens. Comme des lofts en exemple ou encore des zones rénové sur des investissements lourds, mais celle-ci reste confus à cause des prix fort de biens de très mauvaise qualité dans des zones pas très attrayant.

    En 2007, y a eu l’idée véhiculée dans les médias de faire un achat sans réfléchir sur le montant et qu’il faut juste attendre et vendre quelques années sans rien faire et super gain à la clé. Aujourd’hui, c’est différent !

  • 0 Reco 23/05/2013 à 16:21 par Un primo-accedent de 2007

    Si les prix baissent, les Frais de notaire suivent avec les intérêts et l'Assurance prêt. Dans le cas contraire, c'est pareil.

    Les agents immobiliers conseillent pour les plus modestes de s’orienter plutôt sur un appartement pour pouvoir capitaliser pour l’accession d'une maison comme tremplin.

    Le problème quand l'appartement perd de sa valeur surtout payer un peu chère au départ, bah y a plus de tremplin mais plutôt ont n’a les pieds dans le ciment !

    On ne se rend pas compte de l'argent perdu dans l'immobilier, c'est bien plus complexe qu"une simple location.

  • 0 Reco 23/05/2013 à 15:40 par Tripple x

    Vous êtes drôle MisterHadley ! Personne ne vous pose la question sur les différentes épargnes, c'est un faux débat. C’est le "contexte économique" qui compte est qui favorise
    une épargne classique.

    C’est un boulet qui vous parle, je suis désolé mais votre exemple est bidon dans le contexte actuel nous sommes sur un pic des prix même si celle-ci fléchi un peu ! Un appartement à 100 000 euros sur une durée de 30 ans ou ça (sur MARS peut-être). Ça veut strictement rien dire 2013 et encore moins en projection pour 2043 sur une période de bulle immobilière, que vous réfutez je suppose.

    Vous devez certainement skier en maillot bain vous !

    Vous tellement si savant et surtout pro-lobby et vous êtes toujours dans l’idée psychique d’une valeur sûre de la pierre.

    Juste une question pour vous MisterHadley, c'est le moment d’acheter pour un primo-accédant modeste mais solvable en 2013 ???

  • 1 Reco 23/05/2013 à 12:52 par Gironimo

    antoine t'as 8 ans ?

    parceque moi j'en ai que 9.

    hahhaha

    t'es plus jeune que moi MDR

  • 3 Reco 23/05/2013 à 12:32 par MisterHadley

    Mais y a du boulet, par ici, hein..!

    Ha ha ha ha ha..!!!

    Effectivement, lorsque vous achetez de l'immobilier, c'est bel et bien une épargne "forcée", apparemment, les "brillants" spécialistes habituels ne le savent toujours pas... étrange...

    Ex: lorsque vous voulez acheter un appart à 100000 euros...

    Vous le financez par emprunt, et sur 30 ans, par exemple...

    Seul les intérêts de l'emprunt, qui sur trente ans, correspondront vraisemblablement à doubler la somme empruntée, iront dans la poche de la banque...

    ... mais PAS LE CAPITAL que vous remboursez, puisque vous l'aurez eu DES LE DEPART et que vous vivez dedans en plus..!!!

    Au terme de l'emprunt, soit 30 ans dans l'exemple, la valeur de votre immobilier correspondra à la "plus value" du capital initial (100000euros) augmenté de son "rendement, c'est à dire la différence de la valeur vénale qui le valorisera dans trente ans, et qui ne pourra être que bien supérieure à 100000 euros quoi qu'il arrive.

    Faut réfléchir de temps en temps, hein, au lieu de sortir des bétises..!!!

    :D

    Lorsque vous versez votre obole sur le placement de votre choix, à chaque fois que vous la versez, celle ci vient s'ajouter à celles que vous aurez versé avant, et la somme de ces oboles vous constitura un "capital" à terme...

    Quand vous achetez de l'immobilier, c'est l'inverse, le "capital", vous l'avez dès le départ (l'immobilier) et vous versez ensuite votre obole mensuel pour le rembourser.

    Hé oui.

    Message édité 23/05/2013 à 12:37

  • 0 Reco 23/05/2013 à 09:52 par antoine

    tout ce que je sais geronimus cets que je suis plus jeune que vous, que jai toute les chances de vivre plus longtemps que vous, et que votre blé vouys ne l'emmenerez pas dans votre cercueil!

  • 0 Reco 23/05/2013 à 08:15 par Gironimo

    Quand au risque d'impayé il existe mais à ce moment la le locataire s'en va et je reloue à un autre locataire plus solvable.

  • 0 Reco 23/05/2013 à 08:14 par Gironimo

    À multiseudo qui sait tout

    D'abord vous ne savez pas à quel prix j ai acheté donc pour savoir si je peux faire une plus value ou non vous êtes dans les choux

    Ensuite vous me parlez d épargne alors que je n'ai pas mis un euro d'apport et que cet épargne est constitué par mon locataire. Alors où je perd mon épargne puisque c est le loyer qui constitue l'épargne?

    Cela veut dire qu au bout de mon crédit qui a bien enrichit le banquier (là on est d'accord sans risque qui plus est pour lui) j'ai soit une rente si je garde le bien et le loue soit un capital si je le vends.

    Je vous défie d'avoir un meilleur placement sans apport.

    Sur ce bonne journee

  • 0 Reco 23/05/2013 à 02:42 par Tripple x

    Je fais simple,l'achat est un risque plus important que l’épargne classique. bonne nuit !

  • 0 Reco 23/05/2013 à 01:22 par @@@Gironimo

    Mais votre capitale fluctue selon les prix du marché de la pierre.
    Vous comprenez le raisonnement ? Ce qui compte ce n’est pas votre mise de départ.
    Donc rien ne garantit votre capitale, surtout en période baissière !
    Si vous perdez - 1 euros de capitale, c’est 1.40 de perdu avec intérêt.

  • 0 Reco 23/05/2013 à 01:12 par @@@Gironimo

    Franchement, c’est le contexte économique actuel avec les prix déconnecté ! C’est le principe de la fin de vie du cycle de la pyramide de ponzi. C’est là que les gens s’aperçoit qu’ils ont payé trop chère, pour ne pas dire rouler ! Je parle de témoignage.

    Les propriétaires qui ont vendu sont les plus gros gagnants entre 2008 à 2011 et les derniers acheteurs sont les perdants car personne ne leur achètera leur bien au même prix et encore moins au-dessus du prix acquisition.

    Vous êtes dans l’erreur totale, dans un achat y a des intérêts et des taxes conséquent, les
    seules qui peuvent prétendre une épargne positif dans l'immobilier sont les spéculateurs comme les banques ou des riches personne qui paie cach le bien avec quelque tours de passe-passe de comptable. Ensuite on vend au bon moment.

    Vous êtes seulement dans un confort psychologique dans le genre MATRIX mais pas dans le monde réel.

    Je vous mets au défi de juste comprendre mode de calcul des taux sur un prêt. C’est environs en moyenne 40% du prix du bien pour la banque. Woua épargne d’enfer !

    De plus, Donc demain un bien de 200 000 euros en 2007 qui passerai en 170 000 euros en 2014 avec les intérêts payer dessus est une épargne rentable pour vous ???

    Personnellement, quand j’épargne j'assure un gain même minime mais un gain.

    Rester donc obtus, les images parlerons d’elle-même !

  • 0 Reco 23/05/2013 à 00:28 par @@@@Gironimo

    Un emprunt, c'est rembourser le capital emprunté et les intérêts de l'emprunt

    Les intérêts sont pour la ou les banques qui prêtent...

    Le capital est "l'épargne"

  • 0 Reco 23/05/2013 à 00:21 par @@@Gironimo

    Ton achat est une épargne ? Précisez-moi votre raisonnement ? votre texte est incomplet !

  • 0 Reco 22/05/2013 à 22:27 par @@Gironimo

    cest du grand n'importe quoi ce que ru dis cest meme incohérant

    en plus au cas ou tu le saurais pas, quand tu achete de l'immobilier, et par emprunt, ton achat est une épargne!!

    lol

  • 0 Reco 22/05/2013 à 22:14 par Gironimo

    À multipseudo

    Si tu prends un crédit sur 30 ans prends un taux variable tant que tu y est et paie une mensualité sur d'ex comme cela tu seras biens dans le caca.

    Quand à ne pas payer ton loyer tu peux essayer. Mais rien n'empêche un propriétaire de te ramener à la raison. Pour ma part je n'ai pas eu un centime d'impayé jusqu'à ce jour sur les biens que j'ai loué.

    Alors avant de donner des conseils ..... Débiles. Réfléchi un peu. Dans location d'un logement il y a location. Et c'est gagnant gagnant. Pas comme de discuter avec toi.

    Allez bonne nuit multi pseudo. Au fait tu ne serais pas proprio? Parce que souvent les cons qui parlent ne sont pas les payeurs.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 20:28 par @Gironimo

    Mais de quelle jalousie parlez-vous ? D’être propriétaire en 2013 d'un crédit lourd sur 25 et 30 ans pour 2011 ? Parce-que pour vous dans la propriété il n'y jamais de contraire ? Comme la rénovation, taxes, énergie, travaux isolation car le parc immobilier engorge de bien énergivores. C'est cela la définition du bonheur absolu d'une vie.

    Vous connaissez le principe de la pyramide Ponzi ? C’est le fait de payer au prix fort et de ne jamais récupérer son investissement financier. Voilà la réalité du terrain aujourd’hui.

    Je conseille ouvertement de ne pas acheter pour le moment et d’épargner. Pour les plus sceptiques de épargne pourtant eux même épargnant avant leur achat dans les bonnes périodes entre années 90 à 2001 (c’est ironique quand même).

    Si l’épargne se casse la gueule bah le problème ne se posera plus pour l’achat ou location, vu que sans épargne les banques refusent systématiquement les prêts immobiliers.

    L’état rendrait la location encore plus restrictive envers les bailleurs pour justement éviter un choc sociale dans une insolvabilité de masse. Car la pierre n’est pas une assurance tout risque.

    C’est un écosystème financier logique mais fragile, rien ne vous mis la puce à l’oreille quand les premières analyse annonce que les premiers exclu sont systématiquement les primo-accèdent (sans subvention qui se retrouve bizarrement dans le prix) ?

    Je vous trouve petit, car beaucoup ne peuvent pas acheter la cause au prix délirant juste car ils n’ont pas pu être nés à la bonne époque. D’ailleurs la plupart des propriétaires avant 2001, ne pourrait même pas acheter leur propre bien en 2011.

  • 1 Reco 22/05/2013 à 19:21 par @multipseudo

    apparemment il y en a qui sont toujours en enfance surtout

    lol

  • 1 Reco 22/05/2013 à 18:56 par @Gironimo

    Votre raisonnement s’arrête juste sur le principe de ne pas payer de loyer ? C'est réellement votre raisonnement ? Vous avez vraiment eu dans votre jeunesse de mauvais souvenir avec les mathématiques alors !

  • 1 Reco 22/05/2013 à 17:54 par antoine pardon par gironimo..

    L'idee cher s locataires est de joué les gros naifs et de denicher des loyers pas chers avec le'electricité hors norme, puis , au bout de six mois, une fois installé et le bail signé, vous gueulez un bon coup et mencez d'attaque direct s'il nya pas de travaux de fait!

    du coup, le bailleur est obligé de faire les travauix sous peine d'attaque au tribunal!

    bon les travaux durent 1 a 3 mois cest long! mais au final vous aurez un appart refait a neuf et a loyer tres reduit!

    hihihi

    faut savoir etre malin et sans pitié quand on est locataire! lol

  • 0 Reco 22/05/2013 à 17:51 par antoine pardon par gironimo..

    ;;

  • 0 Reco 22/05/2013 à 17:51 par gironimo

    "Parce que si on n'y regarde pas on peut tomber à côté de chez toi, et alors là pour placer un locataire à côté d'un gars comme toi ce n'est pas lui faire un cadeau."

    Il ne faudrait surtout pas que toi tu tombes sur un gars comme moi come locataire, sinon je te mets tres vite fait l'huissier au cul si l'electricité, l'isolation phonique, les peintures (au plombs) nest pas aux toutes dernieres normes!

    Faut savoir calmer d'entrée de jeu les bailleurs arrogants! J'en ai deja menacé plus d'un et crois moi que ces cons là se sont activés a faire tres vite les travaux!

  • 0 Reco 22/05/2013 à 12:59 par Gironimo

    @michel, je te remercie de ta générosité bienveillante qui encourage à faire croire que les agents immobiliers sont responsables de la crise.

    malheureusement la crise est là et les entreprises immobilières comme les autres y sont confrontés, comme les employés, comme les ouvriers... et ton commentaire encourageant la faillite est tellement pathétique que je préfère en rire.

    les jaloux et les envieux comme toi Michel finissent seul au bord d'un trou. attention de ne pas y tomber.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 12:56 par Gironimo

    Merci Antoine de te préoccuper de l'emplacement de mes logements à louer. Ils sont très bien placés mais quand un locataire s'en va il convient de le remplacer tout simplement.

    Avec un préavis de 3 mois je n'ai pas de mal à louer. Merci de ta sollicitude car il est vrai qu'il vaut mieux regarder où on achète.

    Parce que si on n'y regarde pas on peut tomber à côté de chez toi, et alors là pour placer un locataire à côté d'un gars comme toi ce n'est pas lui faire un cadeau.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 12:28 par antoine

    @geronimus

    "N achetez pas j'ai des biens à louer. Appelez moi et surtout restez locataires. Merci"

    parce que tu as du mal a louer? faut bien etre une tache aussi pour acheter dans des coins inlouable!

    t'as qu'a baisser ton loyer: la loi de l'offre et de la demande, tu connais? lol

  • 0 Reco 22/05/2013 à 11:04 par michel

    Il prend toujours les acheteurs pour des pigeons, quand son agence sera en faillite, il fera moins le malin et reverra ses sublimes analyses.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 08:30 par Gironimo

    @gironimo

    Il n'y a point de moquerie dans mon propos sauf celle qui s adresse aux jaloux et aux envieux.

    Pour le reste si ma remarque était acerbe c était pour montrer que devenir propriétaire c'est aussi se libérer de la contrainte d'un loyer.

    Mais visiblement vous ne pouviez pas comprendre, j'ai du mal exprimer mon propos.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 01:40 par @antoine

    Vous avez raison, ça jamais été le taux qui conduit a l'achat d'un bien mais ça toujours été le prix ! Ils prennent pour des attardés mentaux. Entre 1990 et 2001, les taux est de 6% et le remboursement se faisait sur 15 ans sans être étranglé. Rachat de crédit, ok mais c autre chose.

  • 0 Reco 22/05/2013 à 01:29 par @Gironimo

    Ça vole pas très haut votre remarque puéril ! Personne n'a dit de pas acheté mais d'attendre le bon moment ou vous perdrez votre sourire moqueur. Si vous êtes fait avoir sur le prix de votre bien, ne tenez pas de rencoeur aux autres. C'est fini la pigeonnade parti. Ah bon entendeur

  • 1 Reco 21/05/2013 à 21:59 par Gironimo

    N achetez pas j'ai des biens à louer. Appelez moi et surtout restez locataires. Merci

  • 0 Reco 21/05/2013 à 20:28 par Locataire HLM

    Mais si... monsieur les acquéreurs ont repris la main mais ils veulent une baisse considérable dans un marché baissier. 39% à ce jour.
    http://www.lavieimmo.com/ prix-immobilier/l-immobil ier-francais-reste-l-un-d es-plus-surevalues-du-mon de-18488.html

  • 1 Reco 21/05/2013 à 12:59 par Marc

    les maisons sont hors de prix, les terrains également, les frais de notaire c'est du VOL....10 000 € pour une signature....les prix doivent continuer a baisser dans l'immobilier, c'est ,pour le bien du peuple...taxe foncière doit disparaitre ou la diminuer de 90%

  • 3 Reco 21/05/2013 à 12:20 par antoine

    arretez monsieur de nous les gonfler avec votre propagande de "taux historiquement bas"

    ya pas marqué debile sur notre front merci! passer de 4% a 3% de taux d'intert, on gagne a tout casser 10 000 euros en interet !

    mieux vaut attendre que les prix baisse car une baisse de 10% sur 300 000 euros, cest 30 000 euros, pas 10 000!

    alors de grace , pitié, arretez votre cirque! vous etes ridicule!


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