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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 30 mai 2012 à 09h00

Les appartements vendus occupés sont-ils une bonne affaire ?


Olivier Seban

Biographie « Tout le monde mérite d’être riche ». C’est à la fois la devise d’Olivier Seban, et le titre de son best seller, vendu dans + de 20 pays et traduit en chinois, espagnol, coréen. Parti de rien, il partage aujourd’hui son expérience d’investisseur immobilier, en dévoilant les techniques et les straté ...Lire la suite

Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, il faut savoir acheter ce que les autres ne veulent pas acheter. Vous aurez moins de concurrence, et vous pourrez faire baisser le prix plus facilement.

En achetant un appartement occupé, vous écartez les acheteurs qui cherchent à se loger et qui sont souvent prêts à payer plus cher que les investisseurs. Vous aurez donc moins de concurrence.

Ensuite, on constate que la plupart des investisseurs débutants n’aiment pas se voir imposer un locataire. Ils préfèrent être les maitres du jeu et décider quel locataire profitera des lieux. Ce qui réduit encore le nombre d’acquéreurs potentiels.

Au final, vous avez beaucoup moins de candidats acheteurs, ce qui vous permet de faire baisser les prix plus facilement.

Comment profiter de ce type d'opportunité ?

Tout d’abord dites vous bien que si le vendeur veut vendre un bien occupé, qui est censé lui rapporter un loyer, c’est qu’il y a de fortes probabilités que le propriétaire ait besoin de vendre (quelle que soit la raison), et qu’il est prêt à faire des concessions sur le prix.

Toujours est-il que, même si vous avez devant vous une bonne affaire et que le vendeur vous laisse l’appartement 30 % au dessous du prix marché, vous devez :

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1) Visiter l’appartement et vous assurer que celui-ci est dans un état normal. Débrouillez-vous pour que la visite ait lieu en présence du locataire. Le soir ou le week-end, sont certainement les meilleurs moments.

2) Si vous décidez d’acheter, n’oubliez pas que le vendeur doit vous reverser le dépôt de garantie. Négociez plutôt une réduction sur le prix équivalente au montant du dépôt. Même si la somme est minime, tout le monde sera gagnant. Vous, parce que vous ne payerez pas de frais de notaire sur cette somme, ni d’intérêts si vous empruntez la totalité du prix de vente, et le vendeur parce que cela réduira son éventuelle plus value imposable. Je sais que les montants ne sont pas très importants, mais c’est toujours mieux dans votre poche, que dans celle de quelqu’un d’autre. N’oubliez pas également qu’il y a peu de temps, les dépôts de garantie étaient de 2 mois. Vérifiez bien ce détail et assurez vous que vous toucherez bien la totalité.

3) Vérifier que le locataire paye bien ses loyers. Il suffit de demander au propriétaire une preuve que ces sommes sont bien versées. Si le vendeur n’est pas en mesure de prouver que les loyers sont payés correctement, il est fort probable qu’il essaye de vous vendre des «impayés» et qu’il cherche à se débarrasser du problème.

Négociez beaucoup plus

Même si au premier abord, ce dernier point vous fera tourner les talons, ce n’est pas pour autant que vous n’avez pas devant vous une bonne affaire. Tout dépend du prix que vous arriverez à négocier.

N’hésitez pas à demander une réduction au moins égale à 6 ou 7 années de loyer. Vous pourrez ainsi envisager plusieurs choses :

1) De proposer au locataire de partir contre une indemnité équivalente à 2 années de loyers.

2) De réduire le loyer en échange d’une garantie de paiement des loyers à venir (caution d’un tiers par exemple).

3) Si aucune des propositions ne vous permet d’arriver à un accord, rien ne vous empêche de mettre en route une procédure d’expulsion. Elle prendra probablement plusieurs années, mais elle sera couverte par le prix négocié.

Dernière recommandation : si vous vous retrouvez devant un cas de figure similaire, signez la promesse de vente chez le notaire et négociez un arrangement avec le locataire dans les 3 jours qui suivent la signature. Si vous n’arrivez à rien, utilisez le délai légal de rétractation de 7 jours après la signature de la promesse de vente, et passez à autre chose.

Olivier Seban - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 07/06/2012 à 10:36 par Pascal

    On peut parfaitement demander une caution après en refaisant signer un nouveau bail. Je l'ai fait avec un de mes locataires il y a quelques années.

  • 0 Reco 03/06/2012 à 12:14 par Pas tout à fait d'accord

    "De réduire le loyer en échange d’une garantie de paiement des loyers à venir (caution d’un tiers par exemple)".
    Demander un cautionnement APRES l'insolvabilité avérée du locataire ! Excellent conseil, sauf que c'est illégal. Ca s'appelle un dol, qui rend le cautionnement nul et sans effet...

  • 1 Reco 30/05/2012 à 11:56 par antoine

    mr Seban, au fait, le Scellier, il est mort.... hihihi


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