Les charges déductibles des revenus fonciers

Deux systèmes s’offrent alors aux particuliers : le régime réel d’imposition et le micro-foncier.

Frais et charges déductibles en régime réel

Il est à noter que la liste des charges déductibles donnée ci-dessous n’est pas limitative : l’article 13 du Code Général des Impôts disposant que peuvent être déduites l’ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. La date à prendre en compte pour savoir sur quelle année fiscale vous pouvez déduire votre charge est celle où la charge a été effectivement payée.

• -Les dépenses d’entretien et de réparation

Globalement, ces charges vont correspondre à tous les travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état. Attention : il ne faut pas que ces dépenses d’entretien ou de réparation constituent l’accessoire de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, auquel cas elles ne pourraient être déductibles.

• -Les dépenses d’amélioration

Ces dépenses vont correspondre à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier. Par exemple : installation d’un digicode, d’un chauffage central, installation d’équipements pour personnes handicapées… Il est important de noter que toutes les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles en tant que telles.

• -Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Les propriétaires peuvent ainsi déduire toutes les charges supportées par eux et qui auraient dû être acquittées par le locataire, sans qu’ils en aient eu remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Par exemple : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage…

• -Les provisions pour charges de copropriété

Chaque copropriétaire va déduire de ses revenus fonciers le montant total des provisions pour charges versées au syndic au cours de l’année, montant duquel seront retranchées les charges non déductibles qui avaient été déduites dans les provisions l’année précédente.

• -Les frais de gestion et de procédure

Vous pouvez déduire l’ensemble des frais de procédure, par exemple lors d’un litige entre le propriétaire et le locataire. Sont également déductibles les frais de rémunération des concierges ou gardes, les frais de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, commissions, honoraires d’intermédiaires rédigeant vos déclarations fiscales…).

• -Les primes d’assurances

Les primes d’assurances sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, peu important le risque couvert.

• -Les impôts et taxes

En résumé, seront déductibles la taxe foncière et toutes les taxes annexes à cet impôt. Par conséquent, ne seront pas déductibles, les taxes locatives (taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères…), les taxes d’urbanisme, l’impôt sur le revenu, la TVA, les droits d’enregistrement…

• -Les intérêts d’emprunt

La totalité des intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus fonciers. Attention, ce sont seulement les intérêts d’emprunt et non les mensualités de votre prêt (sauf dans le cas d’un prêt in fine, car les mensualités sont exclusivement composées des intérêts). Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles (par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession…). Notez que les intérêts d’emprunt peuvent se déduire de vos revenus fonciers, mais ne peuvent créer de déficit foncier (voir article dédié au mécanisme du déficit foncier).

Le régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier est applicable aux particuliers dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000€. Ce revenu brut comprend les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.

• -Les avantages du régime micro-foncier

Le revenu net imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers. Ces 30% sont censés représenter l’ensemble des charges afférentes au bien immobilier. La déclaration des revenus fonciers est aussi grandement simplifiée : les particuliers portent directement le montant de leur revenu brut annuel sur leur déclaration. En somme, que vous ayez 5% ou 25% de charges réelles par exemple, il vous sera quand même déduit un montant de 30% par rapport à vos revenus bruts. Le régime du micro-foncier ne devient alors pas intéressant dès lors que le contribuable doit s’acquitter de charges dont la valeur excède 30% du montant annuel des loyers. Il est alors possible d’opter pour le régime réel d’imposition.

• -L’option pour le régime réel

Cette option est possible pour tout contribuable relevant du régime micro-foncier, néanmoins cette option est globale et est irrévocable pour une période de 3 ans. A l’issue de ces 3 ans, le particulier peut revenir s’il le souhaite au régime du micro-foncier.