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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 17 mai 2010 à 12h01

Les plafonds Scellier sont-ils trop hauts ?


Hervé Parent

Biographie Hervé Parent est consultant, spécialiste du marketing immobilier. Auteur de l’ouvrage Le Marketing de l’Immobilier, Dunod. Gérant du cabinet de conseils HP Conseils, il effectue de nombreuses missions dans le secteur de l’immobilier. Fondateur du salon RENT- Real Estate & New Technologies, le salon ...Lire la suite

La parution d’une étude d’Immogroup Consulting (voir Lavieimmo du 29 avril) relance la polémique sur les dispositifs de défiscalisation : Faut-il remettre en cause le dispositif ?

Tous les investissements comportent une part de risque.
L’étude d’Immogroup Consulting a une grande qualité, elle informe les investisseurs sur les niveaux de loyers réels et souligne qu’il importe à chacun de vérifier la rentabilité de son achat, sans faire une confiance aveugle aux vendeurs. C’est un peu enfoncer des portes ouvertes, mais pas totalement inutile. On peut prodiguer les mêmes conseils à tous les investisseurs : ne faites pas confiance aveuglément aux vendeurs, faites-vous une idée par vous-même du risque réel ! À cet égard, les assujettis à l’ISF qui investissent dans des PME innovantes pour tirer profit de la loi TEPA prennent des risques bien plus importants que pour le Scellier.

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Ne confonds pas plafond et plancher.
L’étude montre l’écart entre les plafonds Scellier et les loyers de marché. Certains, un peu vite, concluent que la rentabilité ne sera pas au rendez-vous. Sauf que pour calculer la rentabilité le montant du loyer ne suffit pas, il faut connaître le prix d’achat, qui n’est pas le même d’une ville à l’autre… On peut supposer que dans les zones où les loyers sont bas, les prix d’achat sont également modérés.

De plus, la zone n’est pas le seul déterminant du loyer, l’emplacement compte pour beaucoup : un logement bien placé dans un mauvais département se louera mieux qu’un logement mal placé dans un bon département. Qui imagine des plafonds de loyers rue par rue ? On invoque aussi la responsabilité de l’Etat qui fait la promotion d’un dispositif pas assez sécurisé et qui aurait dû fixer des plafonds plus bas dans de nombreuses zones. En la matière, l’Etat est clair : tous les dispositifs de défiscalisation comportent une part de risque pour les investisseurs et c’est en partie à ce titre qu’ils bénéficient d’un avantage fiscal. Il faut être de bonne foi, un plafond est un loyer maximum, ce n’est jamais un loyer minimum garanti !

Enfin et c’est le plus important : n’oublions pas le point de vue du locataire !
L’objectifs des dispositifs de défiscalisation immobilière est d’augmenter l’offre de logements, Robien, Scellier et les autres, pas d’enrichir sans risque les investisseurs. Dans les zones où les loyers sont bas, l’objectif est atteint : les ménages modestes peuvent se loger dans des appartements neufs à un prix raisonnable. Pour notre société, c’est un point autrement plus positif que la sécurisation des investisseurs imprévoyants.

Hervé Parent - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 17/05/2010 à 13:51 par copleboss

    "Pour notre société, c’est un point autrement plus positif que la sécurisation des investisseurs imprévoyants."
    D'un autre coté si les promoteurs ne vendaient pas les biens 30% plus chers que ceux du marché réel (en période de bulle), les investisseurs seraient peut être un peu mieux "sécurisés"...


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