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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 10 avril 2015 à 11h20

Location meublée : Les bonnes questions à se poser avant d'investir


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

La location meublée réserve de belles surprises à qui se pose les bonnes questions avant d’investir. Concrètement on achète un lot loué par bail commercial à une société pour une durée d’au minimum 9 ans. Le rendement est intéressant puisqu’il est environ de 4.5%, net de charge, voire net d’impôts. Pour cela il faut savoir : quelle est la fiscalité la plus adaptée, sur quel marché se positionner et comment choisir la société d’exploitation ?

Commençons par le volet fiscal. Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. De ce fait, le loueur peut amortir l’immeuble et déduire les amortissements de ses loyers ce qui revient dans de nombreux cas à les défiscaliser.

On distingue le loueur en meublé non professionnel (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP). Ce dernier doit satisfaire plusieurs conditions qui rendent aujourd’hui son statut difficilement accessible. En effet les loyers du LMP doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. L’intérêt de ce statut est de pouvoir imputer un déficit sur son revenu global sans limite.

Contrairement au LMP, le LMNP ne peut imputer de déficit sur son revenu global. Pour autant la règle comptable lui permet de reporter indéfiniment sur des revenus futurs, les amortissements non utilisés ce qui revient à défiscaliser des loyers futurs. Le LMNP peut aussi opter pour le dispositif Bouvard qui lui octroie une réduction d’impôt de 11% de son investissement immobilier (dans la limite de 300 000 €) étalée sur 9 ans. En contrepartie, il doit s’engager à louer son bien à un exploitant pendant 9 ans et ne peut pas déduire les amortissements de ses loyers.

Au-delà de la fiscalité, il convient de sécuriser son investissement en misant d’une part un marché porteur et d’autre part des partenaires de qualité.

En ce qui concerne le marché, on pourra s’orienter vers un secteur disposant d’une bonne visibilité comme par exemple celui des Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (Ehpad). En effet, le vieillissement de la population et le manque important de structures adaptées à la dépendance dans notre pays permettent d’envisager sereinement type d’investissements.

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Enfin et surtout, l’exploitant doit être une société ayant fait ses preuves et disposant d’une bonne solidité financière. Il conviendra donc de connaître l’historique de la société ainsi que sa situation juridique et comptable. Ce dernier point est souvent négligé par les investisseurs particuliers. Il est pourtant capital car c’est bien l’exploitant qui versera les loyers.



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  • 0 Reco 22/04/2015 à 20:42 par Yohan

    C'est vrai qu'investir en ce moment est un grand mot pour des petits épargnants ou des petits propriétaires comme moi qui se sont sacrifiés une bonne partie de leur carrière pour acquérir un appartement destiné à la location en plus de ma maison. Je me demande vraiment jusqu'où iront les avantages de la location pour ceux comme moi qui sont engagés sur le long terme. Que pensez-vous d'air-bnb, ou encore d'alterhome.fr ? ces derniers proposent une assurance impayés sans supplément... bref j'hésite une suggestion ?


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