Location meublée : TVA, quelques rappels

Cette mesure est l’occasion de rappeler certaines des obligations pesant sur les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ont les mêmes obligations, mais ceux-ci sont en général accompagnés par un cabinet comptable, qui exerce une veille sur le sujet.

Les particuliers ayant investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, un Ehpad, ou encore une résidence sénior louent l’appartement, voire la chambre, à un exploitant par bail commercial. Les loyers qu’ils encaissent sont souvent soumis à TVA – taxe qu’ils doivent bien évidemment reverser au Trésor. Avant le 28 octobre dernier, les investisseurs pouvaient s’acquitter de la TVA en envoyant simplement un chèque à leur centre des impôts, accompagné de leur déclaration. Désormais, la télé-déclaration et le télé-règlement sont devenus obligatoires.

Rappelons que la collecte de TVA sur les loyers est le corollaire du remboursement de la TVA lors de l’acquisition.

Le bien, dans la plupart des cas, ayant été acquis neuf, est soumis à TVA. Or l’administration restitue la TVA acquittée lors de l’achat à la condition de collecter la TVA sur les loyers pendant 20 ans. D’une certaine manière, cette mesure permet donc aux investisseurs d’acheter leur bien "hors taxe". Par exemple, une chambre dans une résidence pour étudiants payée 120.000 € - TVA incluse – correspond en réalité à un montant de 100 000 €, dans la mesure où l’investisseur peut récupérer la TVA de 20 000 € assise sur la valeur du bien hors taxe. Rappelons aussi que l’un des avantages de la location meublée est de pouvoir amortir le bien. Les amortissements viennent fiscalement en déduction des loyers, ce qui "dope" mécaniquement la rentabilité de l’opération. Sur le plan comptable, les amortissements ne sont déductibles que si l’immeuble a été inscrit à l’actif du bilan, ce qui suppose bien évidemment qu’une comptabilité soit tenue.

En conclusion, le loueur en meublé, surtout s’il est non professionnel, a tout intérêt à se faire aider par un expert-comptable, non seulement afin d’être en règle vis-à-vis des nouvelles obligations relatives à la TVA, mais surtout afin de ne pas s’exposer à une remise en cause de son impôt sur le revenu.