Location saisonnière : La bonne option

En ces temps difficiles, la location saisonnière se porte comme un charme. Selon Abritel, le leader français de la location de vacances entre particuliers, la demande locale et étrangère a augmenté de 50 % entre 2010 et 2011. Et cette pente ascendante devrait se confirmer encore cet été. Pourquoi ? Parce que cette façon de partir n’offre que des avantages ou presque. Elle demeure bien plus économique que l’hôtel, surtout pour les familles, et permet « de se sentir chez soi » dans n’importe quelle région, une fois les clés récupérées. Des vacances plus authentiques et plus économiques en quelque sorte. Côté propriétaire, ce type de transactions n’a aussi que des mérites. En fonction de la localisation et du type de bien, une semaine de location équivaut souvent à un mois de loyer traditionnel ou à une traite du crédit contracté. Il y a donc matière à s’y intéresser de près, d’autant que les bailleurs sont attaqués sur tous les fronts de la location traditionnelle. Si l’on s’en tient aux seules résidences secondaires, force est de constater que seul un tiers des trois millions de logements de ce type sont actuellement loués alors que le potentiel est bien là. Et qu’il peut aussi concerner les résidences principales.

Avant de louer, les démarches

La première démarche à effectuer quand on désire se lancer dans la location saisonnière (autrement appelée location de meublés de tourisme), c’est de la déclarer au Maire de la commune concernée via un simple formulaire (Cerfa N°25004*01). Ensuite, il est possible de faire classifier le logement suivant les prestations qu’il offre. Autrement dit, obtenir des étoiles (un peu comme pour les hôtels, de 1 à 5). Cette démarche facultative est à la charge du propriétaire et s’effectue auprès d’un bureau de contrôle agréé. Elle servira à rassurer d’éventuels clients et à se faire répertorier par les Offices de tourisme. Par ailleurs, elle permettra aussi de figurer en bonne place sur les sites spécialisés. Enfin, il faudra établir un contrat de location spécifique à ce type de transaction. Ce dernier devra être envoyé en double exemplaire au locataire. Locataire qui le retournera, paraphé et dument signé avec la mention « lu et approuvé ». Vous conviendrez aussi par la même occasion du montant de l’acompte ou des arrhes. Attention, les deux termes ne sont pas équivalents : les arrhes n’engagent pas définitivement les deux parties tandis que l’acompte implique le paiement intégral de la location contractée en cas d’annulation, voire, si c’est le propriétaire qui se rétracte, le paiement de dommages et intérêts. Vous devrez aussi exiger un dépôt de garantie (en général 25 % du montant de la transaction, mais qui reste libre). Dépôt qui sera restitué au locataire en fin de contrat. Enfin, il faut bien vérifier que l’assurance propriétaire couvre ce type de location et éventuellement contracter un avenant. Quoi qu’il en soit, vous devez prévenir l’assureur et vérifier que votre contrat multirisques habitation protège bien les locataires.

Mettre en valeur et préparer son bien

Au-delà des aspects juridiques, la location doit être préparée. Deux facteurs essentiels entrent en ligne de compte : la mise en valeur du logement et de ses prestations, et la préparation du bien, surtout s’il s’agit de la résidence principale. Il n’est en effet pas « naturel » d’héberger des locataires dans son propre lit. Qu’il s’agisse d’investir dans du linge de maison ou de déplacer les objets de valeur, la location ne doit pas s’en remettre au hasard : proposez toujours un bien « libre », quitte à délocaliser certaines affaires personnelles. De même qu’il est conseillé de prévenir le voisinage ou la copropriété. D’autre part, vous devrez absolument mettre en avant les qualités du bien. Les potentiels loueurs se décideront uniquement sur photos et à partir d’informations périphériques (géo-localisation, avis d’internautes, précision de la description…). Il ne faut donc absolument pas négliger ces aspects et se placer dans la position de celui qui va débourser une somme d’argent non négligeable sur la seule annonce et sans visite. Les notes adressées par les premiers visiteurs (visibles sur Internet) seront cruciales pour la pérennité de l’offre.

Une fiscalité très favorable

En terme d’imposition, il existe deux cas de figure. Le premier permet une exonération totale si une partie de l’habitation principale est louée, à la seule condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable hors charge ne dépasse pas le plafond de 174 euros en Ile de France et de 127 euros dans les autres régions. Ce montant étant révisé chaque année en fonction de l’IRL. Dans le second cas, plus classique, les revenus sont assimilés à celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sous le régime de la micro-entreprise si le chiffre d’affaires n’excède pas 32 600 euros hors taxes par an. Surtout, ce résultat permet un abattement fiscal de 50 %.