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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 29 février 2016 à 14h30

Logement indécent et suspension du paiement des loyers


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Le fait de mettre en location un bien ne correspondant pas aux critères du logement décent génère pour le bailleur des conséquences lourdes quant à l’obligation de paiement du loyer.

L’article R 111–2 du Code de la construction et de l’habitation dispose : la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Un locataire qui avait fait l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire de la part de son bailleur qui souhaitait en conséquence résilier le bail, avait, en défense demandé le remboursement des loyers versés et son relogement au motif que le logement n’était pas conforme aux critères d’un logement décent.

Le bailleur pour sa part soutenait que le locataire ne rapportait pas la preuve de ses affirmations et qu’en outre le texte ci-dessus visé ne prévoyait pas d’exclure de la surface le bac à douche.

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Type de bien :

Dans un arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation relève "l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres " et retenu qu'il résultait du rapport du service " Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait manqué à ses obligations".

Il fallait donc bien déduire de la surface le bac à douche…

Mais au-delà de ce débat, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir dit que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, et que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent autorise donc le locataire à suspendre le paiement des loyers.

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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