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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 12 décembre 2014 à 10h05

Loi Carrez et loi Boutin : Les diagnostics de surface


Philippe Selle

Biographie Responsable technique chez Allodiagnostic depuis 2007, Philippe Selle commence sa carrière au sein du groupe en tant que diagnostiqueur immobilier. Aujourd’hui, il assure la veille technique et juridique d’Allodiagnostic, ainsi que les formations des diagnostiqueurs. Intervenant spécialisé en prév ...Lire la suite

Les diagnostics immobiliers permettent aux futurs acquéreurs ou locataires de connaître un bien sous toutes ses coutures. Pour en savoir plus sur la superficie d’un bien, deux diagnostics peuvent être utilisés : le diagnostic Carrez et le diagnostic Boutin. Si leur objectif est le même, les méthodes de calcul utilisées sont différentes.

La location ou la vente d’un logement sont soumis à la réalisation d’un diagnostic de surface : le diagnostic Boutin dans le premier cas, le diagnostic Carrez dans le second. Ces deux rapports permettent au futur locataire ou acheteur de connaître la surface habitable, ou Carrez, du bien.

Estimer la surface d’un bien pour le vendre ou le louer

La loi Carrez a été votée en 1996, lançant avec elle le marché du diagnostic immobilier. Premier diagnostic d’une longue lignée, il calcule la surface privative d’un appartement en vente. En 2009, la loi Boutin vient davantage protéger les locataires et impose le calcul de la surface habitable du bien pour la location d’une résidence principale non-meublée.

La durée de validité de ces deux diagnostics dépend des travaux réalisés sur le bien. Toutes modifications touchant à la superficie du bien doit faire l’objet d’un nouveau diagnostic dans le cadre d’une nouvelle vente ou location. De plus pour être totalement valides ils doivent être au nom du propriétaire vendeur ou bailleur.

Les diagnostics de surface et la loi Alur

En février 2014, la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) adoptée par l’Assemblée et le Sénat modifiait les obligations du propriétaire en matière de calcul de surface et proposait de nouveaux recours pour le locataire en cas de mauvaises informations. En cas de résultats de calcul de surface supérieurs à la réalité, de 5%, le locataire peut demander une réduction du prix du loyer.

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Type de bien :

Toujours dans l’objectif de mieux informer les futurs acquéreurs, la loi Alur imposait en juin 2014 aux propriétaires vendeurs d’effectuer un diagnostic loi Boutin et un diagnostic loi Carrez de leur bien en propriété. En novembre 2014, ce double mesurage a été contesté car jugé trop compliqué à mettre en place. Le projet de loi doit repasser en séance publique devant le Sénat puis l’Assemblée pour l’annuler définitivement.

Quelles différences entre les deux diagnostics ?

Si ces deux diagnostics ont le même objectif, ils ne sont pourtant pas interchangeables car ils ne se calculent pas de la même manière. Le diagnostic Boutin mesure la surface habitable d’un logement, ce qui inclut la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les ouvertures, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, et les gaines. Cependant, elle ne prend pas en compte les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le diagnostic Carrez, quant à lui, mesure la surface privative d’un logement, en prenant en compte les parties des locaux d’une hauteur supérieure à 1,80m après déduction des sur-faces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il est réalisé en fonction du règlement de copropriété et de la définition des lots.

Philippe Selle - ©2016 LaVieImmo
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