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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 30 avril 2013 à 15h50

Loi Duflot et inflation de loi


Mathieu Toulza-Dubonnet

Biographie Mathieu TOULZA-DUBONNET, est né en 1965. Diplômé de l’IFG, il aborde la gestion de patrimoine en libéral en 1994 avant de présider, en 1997, aux destinés de sa propre entreprise en créant MTD FINANCE cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Il est depuis membre de la Chambre Nationale des Conse ...Lire la suite

Trop d’impôt tue l’impôt, trop de loi tue la loi, tel pourrait être le constat froid que pourrait nous livrer un économiste impartial qui débarquerait fraichement dans notre bel hexagone. Les avocats de notre nation lui rétorqueraient tout de go que l’état providence a un prix. Notre impartial témoin pourrait conclure que c’est à l’asphyxie de l’état providence que l’actuel système pourrait conduire. Le texte qui suit n’est pas un dialogue entre des spécialistes des finances publiques, mais l’analyse d’un conseil en gestion de patrimoine qui observe depuis 17 ans notre désespérant ballet fiscal.

La fin du dispositif Scellier

Le 31 décembre 2012 a constitué le terme légal du dispositif locatif neuf SCELLIER. Ce dispositif avait incarné une révolution dans le monde de la défiscalisation immobilière. Jamais auparavant n’avait existé dans l’immobilier locatif neuf une mesure octroyant de façon réductive un gain d’impôt aussi important. En effet, une économie d’impôtde 75 000€ sur 9 ans était désormais possible, sans compterla part de déficit foncier que ce régime autorisait à imputer sur le revenu global avec toutefois un plafond de 10 700€. Ce dispositif, né en plein cœur de la crise de subprimes, constitua la bouée de sauvetage du secteur immobilier,ce qui n’empêcha pas les médias et l’opposition d’alorsde vouer aux gémonies cette incitation fiscale en jurant,à qui voulait l’entendre, qu’il fallait mettre un terme définitif à la « perfusion fiscale »…

Le « label » Duflot

La politique ayant ses raisons que la raison ignore trop souvent, la nouvelle ministre du logement, Cécile DUFLOT, n’a pas tardé à concocter son « propre label ». En effet, peu avant l’enterrement légal du désormais ancien dispositif, nous découvrions sans trop de surprise ni trop de naïveté le « nouveau roi », baptisé Loi Duflot. Il faut ici préciser que la précédente mesure n’avait plus, à sa fin de vie, le même éclat qu’à sa naissance. En effet, bâti à 25%, le dispositif, du fait des rabots successifs, fut « enterré » à 13%. Ces réductions successives de « défiscalisation Scellier », corrélées à l’augmentation de prix des biens neufs, contribuèrent significativement à en baisser sa rentabilité et donc son attrait. C’est ainsi que la nouvelle incitation fiscale Duflotavec 18% étalés sur 9 ans sembla spectaculaire, dans une période où les taux de crédit se situent toujours à un niveau historiquement bas (jusqu’à 2.90% sur 15 ans et 3.50% sur 25 ans, pour les meilleurs profils)…

Par ailleurs, au chapitre des avantages comparatifs, le nouveau dispositif Duflot autorise l’accomplissement de deux investissements par an, au lieu d’un seul pour la précédente loi et a été conçu pour contribuer à libérer le parc locatif situé dans les zones présentant une tension d’offre de logement. Une modification d’approche avec suppression du principe de zone et constitution d’un observatoire ayant pour finalité de déterminer des critères définis par ce nouvel organisme est d’ailleurs à l’étude. Cet observatoire aura pour vocation de déterminer quel territoire répond à ces critères ou non. A terme donc, plus de zonage, mais une instance dont la compétence sera de valider la conformité ou non des territoires par rapport à la norme.

Les plafonds de loyer…

Les loyers doivent respecter un plafond de prix en fonction des zones, ainsi qu’un plafond de ressources des locataires. Une formule permet néanmoins de moduler le plafond de loyer au regard de la taille du bien, il s’agit de déterminer un coefficient multiplicateur selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S étant la surface du logement). Le résultat obtenu ne peut excéder 1,2 (20%), ce coefficient permettant de tenir compte de la réalité du marché locatif. Le loyer au m² peut être dégressif, en fonction de la surface du logement. Exemple : Loyer Duflot par zones

  • Zone A bis : 16,52 €
  • Zone A : 12,27€
  • Zone B1 : 9,88€
  • Zone B2 : 8,59€
  • Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90m² situé en zone B1 : Le plafond au m² sera de 9,00€ (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/90) = 9,00)

    En effet, la demande n’étant pas la même sur un appartement de petite surface, un assouplissement de la règle a été jugé nécessaire. Par ailleurs, un plafond de 5500€ par mètre carré de surface habitable comme assiette de défiscalisation a été instauré. Ainsi, un bien de 6000€ du m² perdra 500€ du m² en termes de défiscalisation potentielle.

    Enfin, pour permettre la mixité des résidents, les programmes devront comprendre 20% de biens réservés à l’accession hors avantage fiscal (propriétaire occupant). Cette obligation pèse sur les promoteurs.

    Pression fiscale…

    Ce cadre légal intervient dans un contexte juridique et social particulier, celui d’une pression fiscale sans précédent. Les prévisions de L’INSEE pour 2013 indiquent un taux de dépense publique de près de 57%, un taux de déficit de 3,7% et un taux de prélèvement obligatoire de 46,5%, à cela s’ajoute une absence de cap politique et une inflation de textes fiscaux. Ces textes fiscaux ne semblent malheureusement plus être rédigés dans l’intérêt général ou dans un souci de bonne compréhension des contribuables, mais pour l’intérêt des techniciens et la seule compréhension de l’administration elle-même.

    Inflation législative…

    A cet égard, feuilleter le code général des impôts permet de comprendre aisément que l’adage « nul n’est censé ignorer la loi », ne constitue plus aujourd’hui qu’un trait d’humour « plutôt lourd »… Mais au-delà même des codes, « gouvernent » les décrets d’application. En effet, seule « la règle de la règle » que constitue le décret d’application, permet au sujet de droit de comprendre l’étendue de ses obligations et de ses droits.

    A cet effet, il peut paraître pour le moins surprenant qu’un dispositif existant depuis le 1er janvier 2013 n’ait pas vu naître à ses côtés de décret d’application en date du 23 avril 2013, période à laquelle je rédige ces lignes…

    On m’opposerait à juste titre que le texte Duflot, tel qu’il est rédigé à ce jour dans le CGI, permet de répondre à la très grande majorité des cas de figure existants dans le cadre de cette acquisition.Il subsiste néanmoins quelques interrogations telles que le report de l’économie d’impôt, le cas échéant, pour une ou X années.

    Ainsi, nous pouvons constater comment l’inflation de lois contribue à appauvrir la loi jusqu’à la rendre insaisissable pour le sujet de droit lui-même. Le précédent président de la république, dans son discours de Douai du 4 décembre 2008, avait pourtant rappelé le principe cardinal de la sécurité juridique et de la confiance en l’Etat. Conditions, qui souffrent cruellement de cette profusion incessante de textes. Jugez plutôt : le recueil des lois de l’assemblée nationale est passé 433 pages en 1973 à près de 4000 pages aujourd’hui. Il est a noter que l’allongement des lois a plus évolué que les lois elles-mêmes.

    Fort de ce constat, les cabinets de conseil en gestion de patrimoine se doivent d’être des « sherpas » patrimoniaux, accompagnant d’une main ferme les épargnants contribuables vers des refuges fiscaux dans ces « Himalayas législatifs ».

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    Mathieu Toulza-Dubonnet
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    • 0 Reco 05/01/2014 à 23:13 par pierre

      Merci pour cet article ! Le texte de la loi, les conditions d'éligibilité, ou même les avantages qu'offre le nouveau dispositif sont parfois difficile à comprendre ! C'est important de bien pouvoir évaluer son projet immobilier, soit par un expert en la matière, ou grâce à des sites d'information (par exemple : http://www.loi-duflot-tou louse.info). En somme, ne pas se précipiter avant tout investissement !

    • 0 Reco 09/10/2013 à 14:21 par defiscalisationplus

      L'article présente le texte de loi Duflot qui permet d'une réduction d'impots de 17% Mais est ce que 17 % suffit et les impots jour aprés jour augmente???

      Défiscalisation Plus

    • 0 Reco 07/05/2013 à 15:03 par Gironimo

      Défiscalisation Duflot = Trop complexe tant pour l'investisseur que pour le vendeur.

    • 0 Reco 02/05/2013 à 12:41 par sebastien

      Très joli article qui résume le texte de loi et en démontre sa complexité pour le commun des mortels ! Il faut effectivement se plonger dans le texte, ses conditions et ses calculs de plafonds pour étudier la pertinence d'un investissement Duflot. Mais d'un : le travail de digestion est souvent réalisé sur des sites d'information sur internet (comme sur http://www.loi-duflot.fr/ ). Et de deux : l'intérêt est bien souvent au rendez-vous dans une période où le marché de l'immobilier neuf est en berne et où (comme vous le rappeliez) les taux sont historiquement bas!
      La loi Duflot 2013 n'est que la parente des versions suivantes qui vont forcément évoluer. Espérons que les lois 2014 et suivantes iront en se simplifiant et vers une appropriation du plus grand nombre!

    • 0 Reco 02/05/2013 à 12:09 par antoine

      si je résume, il ne faut pas acheter en ce moment..lol


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