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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 26 janvier 2017 à 16h04

Manuel Valls vs. Benoît Hamon : leurs programmes immobiliers détaillés


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Dimanche 22 janvier 2017 les sept candidats de gauche à la présidentielle se sont affrontés dans les urnes. Et ce premier tour de la primaire a vu se distinguer Benoît Hamon (36,35%) et Manuel Valls (31,11%).

Cette semaine de l’entre-deux tours est l’occasion de se pencher sur les programmes immobiliers des deux candidats. Construction, fiscalité, immobilier… quelles sont leurs visions ?

La loi Alur en question

Alors que la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) faisait déjà débat avant même son adoption, Manuel Valls semble nuancer les propos négatifs. Il estime en effet que certaines mesures porteront leurs fruits sur le long terme et que d’autres affichent déjà des effets très positifs, bilan depuis 2014 à l’appui. La politique de relance du secteur de l’immobilier et de la construction a conduit, selon lui, à de bons résultats. Des propos repris par Benoît Hamon qui estime que la loi Alur a permis la mise en place de méthodes de concertation ainsi que la création de nouveaux outils. Il déplore cependant la non application de la GUL (garantie universelle des loyers) et des mesures de lutte contre l’habitat indigne. Mais au global, le candidat estime que trop peu de promesses ont été tenues à la suite de la publication de la loi Alur, en matière de construction de logements sociaux et de lutte contre la précarité énergétique surtout.

L’encadrement des loyers controversé

Mesure décriée toujours, la poursuite ou non de l’encadrement des loyers en France est pour Manuel Valls nécessaire mais pas sans une bonne réflexion en amont. Le candidat de gauche se dit favorable au dispositif s’il est appliqué uniquement dans les villes qui en ont vraiment besoin et sur la base du volontariat. Il doit rester très limité. Manuel Valls se prononce par contre en faveur d’une généralisation des observatoires locaux pour maîtriser le marché locatif en profondeur et rester au plus près des Réalités des loyers.

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Type de bien :

Pour Benoît Hamon, l’encadrement des loyers est un dispositif porteur et positif. Il a démontré son efficacité à Paris, pour les petits logements notamment. La mesure doit pour lui être étendue dans les 13 métropoles françaises situées en zone tendue.

Côté fiscalité

Manuel Valls estime la stabilité indispensable en matière de fiscalité immobilière. En ce sens, élu président de la République, il demanderait au Parlement de définir les grandes orientations des politiques fiscales structurant les secteurs économiques, dont celui de la fiscalité du logement. Ainsi, ces mesures prises en début de quinquennat seraient les seules à pouvoir être adoptées, donnant une vision sereine et à long terme aux investisseurs, aux particuliers et aux entreprises. Pour Benoît Hamon, les mesures fiscales doivent être un outil permettant de fluidifier le marché. Et cela passe par la simplification des régimes en avantageant les futurs acquéreurs. Le candidat affirme vouloir faire de la fiscalité un "outil au service de l’égalité entre les citoyens et entre les territoires. Je mettrai la fiscalité au service de mon projet d’égalité et de transition écologique".

Prolonger l’incitation à l’investissement locatif

Orientation logique, Manuel Valls se dit favorable à la prolongation d’une politique d’incitation à l’investissement locatif. Alors que ce type de dispositif existe depuis 30 ans, la loi Pinel devrait prendre fin en décembre 2017. Créateur de logements pour les jeunes et vecteur de mobilité facilité, le dispositif Pinel est aujourd’hui un pilier du marché locatif. Benoît Hamon est plus nuancé sur ces dispositifs qu’il juge "budgétivores" pour l’État. Il estime donc qu’ils devraient être appliqués uniquement dans les zones affichant une forte demande de logements, mais aussi pour les biens destinés aux familles. Pour lui, le budget logement public devrait être avant tout focalisé sur le logement social et sur l’accession sociale à la propriété.

Et les autres aides à l’achat ?

Manuel Valls n’a aucune hésitation, les aides à la pierre sont un incontournable, un indispensable moteur pour le secteur de l’immobilier et de la construction. Sans PTZ (Prêt à Taux Zéro) notamment, le dynamisme est impossible.

Benoît Hamon s’engage quant à lui sur une aide à la pierre d’un milliard d’euros annuel s’il est élu président. Les types de biens financés seraient revus en faveur d’une mise en relation produits et marché immobilier. Le financement des logements intermédiaires doit, par exemple, être limité aux zones tendues. Pour une analyse plus fine des besoins, le candidat souhaite créer un Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement dans chaque région française.

Le statut du bailleur privé

Alors que certains syndicats demandent la mise en place d’un statut de bailleur privé, Manuel Valls n’est pas favorable à la multiplication des dispositifs. Il envisage davantage la mise en place d’exonérations fiscales pour encourager les épargnants à franchir le pas de l’investissement ; rôle joué aujourd’hui par la loi Pinel dans le neuf.

Benoît Hamon souhaite débattre de la mise en place du statut de bailleur privé lors d’une grande conférence sur le logement organisée six mois après son arrivée au pouvoir. Il estime que ce dispositif a déjà porté ses fruits dans certaines communes (Louez solidaire à Paris notamment). Il souhaite également faire émerger des expérimentations à l’image du bail à réhabilitation de la SNL (Solidarités nouvelles pour le logement).

La régionalisation des politiques du logement

La volonté de régionaliser les politiques du logement circule depuis longtemps. Alors que les grandes règles sont fixées au niveau national, Manuel Valls est favorable à une politique logement menée au niveau des intercommunalités. Le Fonds des aides à la pierre orienterait ensuite ces dernières en fonction des besoins géographiques. Benoît Hamon est lui aussi enclin à une prise en compte des besoins des territoires en matière de logement.

Les mesures urgentes

Manuel Valls tire un bilan positif de ces dernières années en matière d’immobilier. Il souhaite donc poursuivre dans cette lignée en matière de construction et d’accessibilité au logement pour tous (logement social). Le candidat pose également la rénovation du parc privé, thermique notamment, comme une priorité pour diminuer la précarité énergétique. La rénovation des quartiers et des centres bourgs est également mise en avant dans son programme.

La première action de Benoît Hamon président serait l’organisation d’une conférence sur le logement, maximum six mois après son élection. Il souhaite réunir les professionnels de l’immobilier, les associations de locataires et les bailleurs pour réfléchir à une politique du logement cohérente. Parmi les mesures chères au candidat, on retrouve la généralisation des Comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement, la promotion du secteur de l’économie sociale et solidaire, la rénovation thermique du parc privé et public et une réflexion sur le projet de loi de finances 2018 avec, notamment, la construction de camps d’accueil et d’accès aux droits des migrants.

Didier Vitet - ©2017 LaVieImmo
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