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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 19 juillet 2012 à 14h58

Mauvaise inscription au RCS et prescription de l'action en fixation du loyer


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Bien que comportant un numéro de bâtiment erroné, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) est régulière dès lors qu'elle mentionne l'adresse de l'établissement. Lorsqu'un droit se trouve subordonné à la solution d'une action en cours, la suspension de la prescription suppose que soit caractérisée une impossibilité d'agir.

Cet arrêt présente un double intérêt, d'une part, en ce qu'il traite de la régularité de l'inscription du preneur au RCS requise à l'article L. 145-1 du code de commerce et, d'autre part, parce qu'il s'intéresse à la suspension de la prescription de l'action en fixation du loyer de renouvellement.

Dans cette affaire, la société preneuse d'un local situé dans un parc d'activités parisien avait signifié une offre de renouvellement à son bailleur (en application de l'art. L. 145-10, C. com.). Cette sollicitation a été favorablement accueillie par celui-ci, sous réserve toutefois que la locataire justifie des conditions lui permettant de prétendre au renouvellement.

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Par la suite, le bailleur a saisi le tribunal afin de faire juger que la société preneuse n'était pas éligible au droit au renouvellement, faute d'être immatriculée pour les locaux donnés à bail. Reconventionnellement, la locataire a demandé que soit constaté le renouvellement de son bail aux clauses et conditions du contrat venu à expiration.

Régularité de l'immatriculation du preneur au RCS La particularité de l'espèce tenait à ce que les locaux loués se situaient dans un vaste parc d'activités regroupant, pour une même adresse, un important nombre de bâtiments. Or la société était immatriculée au bâtiment 29, alors qu'en réalité, les locaux loués dépendaient du bâtiment 33 (l'indication erronée se référait à un bail résilié depuis de nombreuses années).

De cette erreur, le bailleur en concluait au défaut d'immatriculation du preneur et, partant, déniait à ce dernier tout droit à renouvellement. Ce raisonnement a été rejeté par tous les degrés de juridiction.

En effet, le code de commerce ne comporte aucune exigence concernant l'identification d'un bâtiment au sein d'un ensemble immobilier, ainsi la mention de l'adresse de l'établissement suffisait à son identification.

De fait, en matière d'inscription au RCS, le code de commerce se contente de demander l'indication de l'adresse du local considéré. Dès lors, l'appréciation de la parfaite identification des locaux relevait de la seule appréciation des juges du fond. Ce qui se traduit par l'emploi de la formule « a pu en déduire » de la part des hauts magistrats.

Prescription de l'action en fixation du loyer de renouvellement Au soutien de sa demande de renouvellement du bail aux clauses et conditions du contrat expiré, la société preneuse faisait valoir l'inaction du bailleur qui, dans les deux ans du renouvellement du contrat, n'avait pas engagé d'action en fixation du loyer de renouvellement.

Le bailleur, pour sa part, estimait que le délai de l'article L. 145-60 du code de commerce n'avait pu commencer à courir aussi longtemps que le droit au renouvellement du preneur n'avait pas été consacré.

Le juge du fond comme le juge du droit donnent raison à la locataire, car la suspension de la prescription lorsqu'un droit (en l'occurrence, le droit au renouvellement) se trouve subordonné à la solution d'une action en cours suppose que soit caractérisée une impossibilité d'agir.

Or, en l'espèce, le bailleur ayant demandé acte de ce qu'il offrait le renouvellement du bail si sa demande principale en dénégation du statut n'était pas accueillie, il était tout à fait en mesure de former une demande en fixation du prix du bail renouvelé.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 4 juillet 2012 n° 11-13868

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