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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 19 avril 2010 à 10h07

Mauvaises nouvelles de l’immobilier américain


Hervé Parent

Biographie Hervé Parent est consultant, spécialiste du marketing immobilier. Auteur de l’ouvrage Le Marketing de l’Immobilier, Dunod. Gérant du cabinet de conseils HP Conseils, il effectue de nombreuses missions dans le secteur de l’immobilier. Fondateur du salon RENT- Real Estate & New Technologies, le salon ...Lire la suite

Des fonds d’investissements immobiliers américains perdent des milliards. Quelles peuvent être les conséquences pour l’immobilier en France ?

Deux alertes en une semaine
C’est d’abord Morgan Stanley qui a annoncé qu’un de ses fonds immobiliers, Msref VI International, avait perdu 5,5 milliards de dollars soit les deux tiers de sa valeur (voir LaVieImmo du 14 avril). Puis c’est un fond de Goldman Sachs, Whitehall Street International, qui aurait perdu la quasi-totalité de sa valeur, soit 1,8 milliard de dollars (voir LaVieImmo du 16 avril).

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Mauvais présage ?
Ces pertes sont étonnantes et inquiétantes. Étonnantes à deux titres : Comment un investissement immobilier peut-il perdre la totalité de sa valeur ? Comment est-ce possible précisément dans ces deux banques ?
Les immeubles de ces fonds ne se sont pas effondrés et leur valeur n’a pas été divisée par dix, mais ces fonds financent en totalité leurs investissements par l’emprunt et quand les loyers baissent, ils ne peuvent plus rembourser leurs dettes et font faillite (c’est un peu simplifié…). Les gestionnaires de Morgan Stanley et de Goldman Sachs sont les stars de la profession et, pourtant, ils ont manifestement commis des erreurs d’appréciation !
J’en tire une conclusion inquiétante : ces deux cas ne sont pas isolés et d’autres fonds ont certainement fait les mêmes erreurs ! C’est probablement toute l’industrie immobilière américaine qui est touchée, l’investissement après les subprimes.

Quelles seront les conséquences pour l’immobilier en France ?.
Ces deux faillites peuvent paraître bien loin de l’immobilier résidentiel français, et la corrélation n’est pas directe, mais elle peut exister. D’une part, l’immobilier d’investissement est une activité internationale et ces deux fonds étaient propriétaires d’immeubles en Europe. D’autre part, on peut prévoir que les banques qui avaient financé ces fonds vont raidir leur position vis-à-vis de l’immobilier, les banques européennes risquent de les suivre. Il est difficile de savoir si cela touchera le crédit immobilier aux particuliers.

Dans un contexte économique fragile, les mauvaises nouvelles sectorielles ne sont jamais sans conséquence, il convient de rester encore plus sélectif et prudent en matière d’investissement immobilier.

Hervé Parent - ©2016 LaVieImmo
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