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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 27 avril 2012 à 18h37

Modification législative transverbale en droit immobilier


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La loi n° 2012-297, du 22 mars 2012, dite loi « Warsmann II », a été publiée au Journal officiel du 23 mars 2012. Celle-ci a procédé à quelques modifications qui dans la pratique pourront avoir leur importance. Nous avons tenté ici d'en faire une synthèse.

Baux commerciaux

Terminologie

La loi modifie les articles L. 145-8, L. 145-9, L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce, de manière à substituer la notion de « tacite prolongation » à celle de « tacite reconduction ».

Congé

L'article L. 145-9 du même code est encore amendé afin de préciser, d'une part, que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement et, d'autre part, qu'un congé intervenant pendant la tacite prolongation, doit être donné « au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Droit de préemption commerciale

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Le texte nouveau modifie les dispositions législatives relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial (C. urb., art. L. 214-1 s. ; C. com., art. L. 145-2).

Opérations concernées

Concernant les opérations sur lesquelles peut porter la préemption, les articles L. 214-1 et L. 214-2 du code de l'urbanisme sont modifiés de manière à envisager les « aliénations à titre onéreux » en lieu et place des opérations de « cession ».

Délai de rétrocession

Le délai dans lequel doit intervenir la rétrocession par la commune passe d'un an à deux ans.

Régime applicable avant la rétrocession

Jusqu'à la rétrocession, la commune a désormais la possibilité de mettre le fonds de commerce en location-gérance dans les conditions prévues aux articles L. 144-1 à l. 144-13 du code de commerce.

Animaux et locations saisonnières

La loi nouvelle modifie l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, permettant aux exploitants de meublés de tourisme, et à eux seuls, d'interdire dans leurs contrats de location saisonnière, la détention d'un animal familier dans un local d'habitation.

Souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires

En insérant les articles 26-4 à 26-8 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en amendant l'article 33 du même texte, le législateur sécurise et espère ainsi faciliter la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.

Précisons que les nouvelles dispositions ne seront applicables qu'au terme d'un délai de deux mois suivant la publication par voie règlementaire des indispensables mesures d'application.

Majorité requise

L'article 26-4 pose le principe d'un vote unanime, mais envisage deux dérogations.

* Il est en effet possible de voter la souscription de l'emprunt à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

* Par ailleurs, l'assemblée générale peut voter la souscription de l'emprunt au nom du syndicat au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer à la même majorité que celle nécessaire au vote, soit des travaux, soit des actes d'acquisition (le même texte précise que les copropriétaires qui décident de participer à cet emprunt doivent, à peine de forclusion notifier leur décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal).

Contrat de prêt

Quant au contrat de prêt, dont les conditions générales et particulières ont dû être débattues en assemblée générale, il ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du délai de recours contre l'assemblée (L. 65, art. 26-5).

Remboursement

Le texte (L. 65, art. 26-5) précise que seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt doivent contribuer à son remboursement au syndicat et au paiement à ce dernier des intérêts, frais et honoraires y afférents selon les grilles de répartition (générale et spécifique) qui auront été établies.

Défaillance d'un copropriétaire

En cas de défaillance d'un copropriétaire, le syndicat est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, lequel doit nécessairement résulter d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier. Et les sommes correspondant au remboursement de l'emprunt et de ses accessoires sont garanties par le privilège immobilier prévu à l'article 2374, 1° bis, du code civil, la caution étant subrogée de plein droit dans l'exercice du privilège du syndicat (L. 65, art. 26-7).

Vente d'un lot en cours de remboursement

En cas de mutation en cours de remboursement, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. La transmission de cette dette au nouveau propriétaire pourra toutefois être envisagée, avec son accord, ainsi que ceux de la caution et du prêteur (L. 65, art. 26-8).

Décision d'étalement du paiement des charges de copropriété afférentes à des travaux d'amélioration

L'article 33 de la loi de 1965, qui prévoit que la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part, est enrichi d'une précision importante.

En effet, le texte nouveau impose aux copropriétaires souhaitant bénéficier de cette faculté, à peine de forclusion, de notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Cette disposition entrera en vigueur à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la publication du décret en Conseil d'État fixant les modalités d'application des articles 26-4 à 26-8 précités.

Vente de logements sociaux

Le régime de la vente de logements sociaux est modifié.

Vente de logements-foyers

Concernant les logements-foyers, la condition de durée de détention minimale de dix années avant toute vente (CCH, art. L. 443-15-6) est supprimée lorsque le logement est acquis par un autre organisme HLM, une société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou avec un organisme sans but lucratif agréé au sens de l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation. Ces logements resteront soumis à des règles d'attribution sous conditions de ressources et à des règles de fixation de redevance par l'autorité administrative pendant au moins dix ans.

Vente à une personne morale

Lorsqu'il est question de vente un logement social à une personne morale, la non-transmission par l'organisme propriétaire au préfet de la décision d'aliéner est sanctionnée par la nullité de la transaction.

Vente à une personne physique

La personne physique qui se sera portée acquéreur d'un logement social vacant ne pourra renouveler l'opération, le contrat de vente étant alors entaché de nullité (CCH, art. L. 443-11).

Priorité aux gardiens

Au même titre que les locataires, les gardiens d'immeuble deviennent prioritaires, dans l'acquisition des logements sociaux mis en vente (CCH, art. L. 443-11).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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