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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 21 avril 2010 à 15h07

Mon cher ascenseur !


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Le renchérissement constant des charges de copropriété conduit les copropriétaires à être plus vigilants sur les modalités de répartition de celles-ci.

Les faits divers tragiques médiatisés que sont, par triste exemple, la noyade d'un enfant dans une piscine, ou la chute d'une personne dans une cage d'ascenseur, conduisent souvent le Législateur à établir des normes nouvelles, sévères, qui, bien sûr, ont un coût financier, supporté le plus souvent par les propriétaires.

À cet égard, la mise aux normes des ascenseurs, telle que prévue par la loi SRU du 13 décembre 2000 a apporté un fructueux marché aux ascensoristes, mais a généré des charges importantes pour les copropriétaires.

De même, d'ailleurs, sans parler de mise aux normes, que le renchérissement du coût du fuel domestique conduit à une augmentation importante du coût du chauffage dans les immeubles dans lesquelles existe un chauffage collectif, sans qu'il soit d'ailleurs souvent possible d'envisager une modification aisée du système de chauffe.

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Cela conduit en définitive les copropriétaires, parfois financièrement étranglés, à contrôler avec plus d'attention le mode de répartition des charges de copropriété.

Il n'est pas inutile, à cet égard, de rappeler que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ses services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.


Cette notion d'utilité est, on le sait, objective.

Un copropriétaire dont le lot est connecté au système de chauffage collectif devra acquitter des charges de chauffage même s'il a fait le choix de s'équiper autrement.

De même, s'agissant de l'ascenseur, un copropriétaire sera tenu des charges d'ascenseur à partir du moment où son lot en a l'utilité, c'est-à-dire est desservi par l’ascenseur, qu’il le prenne ou pas.

Ce qui exonère le rez-de-chaussée des immeubles.

S'agissant plus précisément des ascenseurs, la répartition prendra en compte, notamment, un coefficient d'étage qui paraîtra désagréable au propriétaire du dernier, mais doux au propriétaire premier.

Toujours est-il que certains règlements de copropriété, anciens, répartissent parfois l'intégralité des charges au prorata des millièmes sans tenir compte de cette notion d'utilité.

Il n'est pas inutile, dès lors, de rappeler que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont réputées non écrites les clauses contraires aux dispositions d'un certain nombre d'articles de la loi, dont l'article 10.

S'il advenait donc qu'un règlement de copropriété prévoit de répartir les charges d'ascenseur au prorata des millièmes généraux, la clause de ce règlement serait réputée non écrite.

Cet article, dans le contexte actuel, trouve son intérêt, ce d'autant plus que la Cour de Cassation, dans l'hypothèse d'une procédure engagée sur le fondement de l'article 43 a, par un arrêt du 2 mars 2005 (03 - 16731), estimé qu'une clause n'en écrite étant réputé n'avoir jamais existé, ce qui ouvre donc droit, pour les propriétaires défavorisés par la clause annulée, à un recouvrement des sommes versées à tort dans les années passées.

Il y a fort à parier que, dans l'avenir, les copropriétaires, d'une part demanderont à leur député de veiller à ce que des études d'impact financier soient établies avant de multiplier les charges, et d'autre part liront leur règlement de copropriété avec un grand intérêt.

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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