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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 6 décembre 2012 à 15h09

Non, l'immobilier n'est pas un investissement confortable !


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Le rapport Gallois a qualifié de « confortable » l’investissement immobilier, justifiant ainsi les différentes taxations que se voient imposer les propriétaires ; La dernière (taxation sur les plus-value en hausse) datant juste d’hier ! Injuste et faux ! La gestion d’un bien immobilier est loin d’être tranquille et sereine, autant sur le plan financier que sur le plan de la gestion des logements locatifs. On en arriverait presque à souhaiter qu’à leur tour, tous les bailleurs de France s’unissent pour protester contre la réputation injuste qui leur est faite, en partie responsable de l’alourdissement fiscal dont fait les frais cet actif depuis plusieurs mois. Après les pigeons Internet, les pigeons immobiliers ?!

Il est assez désagréable de voir que les éternelles idées reçues « gentils locataires, méchants propriétaires » et « immobilier = investissement tranquille » perdurent. Certes, l’immobilier échappe à l’extrême volatilité des marchés qui « stresse » tant les investisseurs boursiers… Faut-il, pour autant, en conclure que la pierre est un placement « tranquille » ou « confortable » ? Non.

Les risques financiers existent

D’abord parce que l’immobilier, lui aussi, subit des cycles et que ce placement n’est pas exempt de risques financiers. Demandez le témoignage d’investisseurs qui essaient aujourd’hui de vendre leurs biens dans une conjoncture de baisse des prix… Demandez aussi aux bailleurs de vous dessiner la courbe de rentabilité de leurs biens locatifs… Au fil du temps, l’explosion du coût des charges de copropriété, des travaux de rénovation, des impôts fonciers et autres postes de charge (mises aux normes légales : ascenseurs, isolation des bâtiments, diagnostics à réaliser, etc.) a considérablement réduit la rentabilité globale. A Paris (marché atypique, certes), certains biens atteignent même un rendement locatif net proche de zéro… les investisseurs espérant que la rentabilité globale couvrira tout de même l’inflation, à terme, via une plus-value à la revente. Certes. Mais rien n’est gagné sur ce dernier point. Car si une plus-value est quasiment assurée pour les investisseurs immobiliers ayant acheté il y a 10 ans, personne ne peut garantir aujourd’hui une valorisation des biens dans les prochaines années…

On ne peut donc pas dire que l’immobilier est plus « confortable » financièrement que les autres placements du marché. Et il serait bon que les pouvoirs publics s’en souviennent avant de mettre en place de nouveaux impôts dissuasifs, comme la dernière hausse de la taxation des plus-values annoncée hier… Sinon, le risque est réel de voir se tarir une source privée de logements locatifs. Or l’Etat ne peut, même avec la meilleure volonté du monde, trouver des solutions publiques pour tous. Le secteur privé a son rôle à jouer dans la résolution de la crise du logement en France. Encore faut-il qu’on lui en donne les moyens, et que cet investissement cesse d’être vu comme un investissement « pépère » et « facile », car rien n’est moins vrai.

Un engagement humain quotidien

En effet, la pierre implique bien plus qu’un simple investissement financier. La gestion d’un logement locatif nécessite une implication de tous les instants, particulièrement, évidemment, pour ceux qui ont choisi de gérer seuls leurs logements. Le travail qui attend l’investisseur immobilier est relativement important et, parfois, semé d’embûches.

Le premier d’entre eux est le suivi d’une réglementation (mises aux normes, etc.) et d’une fiscalité immobilières toujours plus importantes ; sujets sur lesquels il est préférable d’être vigilant pour ne pas se retrouver hors-la-loi.

Vient ensuite le travail intrinsèque de gestion du ou des biens loués (travaux de réparation à réaliser dans le logement, présence aux assemblées de copropriété, vérification que les loyers sont réglés en temps et en heure avec envoi des appels et des quittances de loyers, appel des charges, recherche de nouveaux locataires, etc.) qui, on s’en doute, est chronophage.

S’ajoute à ce travail formel, un nécessaire engagement personnel lié aux rapports humains, plus ou moins faciles à gérer.

Explication sur une augmentation de charges, négociation concernant un report demandé de paiement du loyer… Les discussions entre bailleurs et locataires sont parfois houleuses et nécessitent psychologie, tact et maîtrise de soi ! Si une procédure d’expulsion est évidemment désagréable pour le locataire, elle l’est tout autant pour le bailleur, qui, souvent (après avoir essayé de trouver une solution), n’a d’autre choix ; le loyer étant indispensable pour rembourser un crédit !

Cette dimension « humaine » et « psychologique » est une particularité très importante du placement immobilier ; Certains investisseurs la trouvant même si « inconfortable » qu’ils préfèrent se détourner de l’actif pierre au profit de seuls placements « purement » financiers …

L’implication de ceux qui continuent à investir le domaine immobilier, procurant un toit à de nombreux concitoyens, devrait donc être récompensée par un respect plus grand et une fiscalité au moins stagnante ! Les « marchands de sommeil » souvent cités à la TV ne représentent qu’une infime partie des bailleurs… Parmi ces derniers, de riches propriétaires, certes, qui comptent des immeubles entiers, mais aussi une multitude de « petits » bailleurs ayant un seul logement locatif qu’ils ont acheté à crédit pour agrémenter leur retraite et dont le loyer rembourse tout ou partie du crédit. Ces bailleurs-là sont las d’être mal vus par tout le monde ; Ils souffrent d’un « désamour » immérité, alors qu’ils devraient plutôt être remerciés pour leur engagement au service d’une cause d’intérêt général ! Les bailleurs sont clairement déçus aujourd’hui de n’être pas appréciés à leur juste valeur… Ils pourraient bien se désengager du secteur, accentuant le problème du manque de logements dans notre pays. »

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 25/06/2013 à 00:08 par Patrickkk

    L'immobillier augmentera toujours, c 'est mathématique:

    Démographie élevée+pénurie de logement= Augmentation des prix de l'immobillier.

    Un conseil , tant que votre banque vous prête ,investissez,ou vous le regretterez lorsque vous n'aurez plus la possibilité de le faire!

  • 0 Reco 30/03/2013 à 16:15 par babar

    les plus gros investisseurs en floride son les canadines et depuis peu les Francais.
    L'investisseur immobilier n'a en général pas 20ans.
    Plus tôt 40/50ans et la perspective de 30 ans de plus value (40/50ans+30ans de plus value70/80ans) c'est la goute d'eau de trop !!!
    Ceci explique cela...

  • 0 Reco 30/03/2013 à 16:01 par babar

    Bien sur que l'investissement immobilier locatif rapporte un peu d'argent à son proprietair!
    Si non à quoi bon?? Pourquoi vous travaillez? pourquoi vous levez -vous chaque matin ?
    si le travail ne rapportait rien plus personne ne se léverait ?
    Si cela rapporte un peu au proprio, il ne faudrait pas oublier que cela rapporte bien plus à l'état; taxes foncieres+ taxes d'habitation+ csg+ crds+ isf+ txs d'équipement+ impots sur revenu+ plus value +frais notariés+ impots exeptionnels ! ! !? (fait pour durer). Arrêtons de monter les uns contre les autres ; les patrons contre les ouvriers, les riches contre les pauvres , les fonctionnaires contre le privé, les proprios contre les locataires; les diplômés contre les non diplômés!!! Clea revient à diviser pour régner pour , il suffit de qualifier les uns ou les autres en des termes péjoratifs ,en fonction des besoins du monent...cela permet entre autre de laisser passer des réformes contre productives comme le doublement de la durée de plus value de 15ans à 30ans autant dire perpette!!! (pire qu'un condamné à mort) qui lui prendra 25ans max! et sortira au boutde 10/15ans pour bonne conduite..!! Tout cela mis bout à bout rend maintenant ce type d'investissement bien moins attractif et provoque un trés net ralentissement des investissements immobilier en france et dans le meme temps on constate une augmentation des investissements immobilier en floride par exemple, donc à terme pénurie de logements en france et loyers qui grimpent , et moins de rentrée de taxes dans les caisses de l'état. A mauvaises mesures mauvais résultats... En outre si il ya de mauvais proprios il y aussi de mauvais locatares.
    Il en est ainsi dans tous les milieux sociaux.
    Arretez de jouer à ce jeux funeste qui consiste à diviser ...

  • 0 Reco 08/12/2012 à 05:07 par antoine

    "D'accord, ça eut payé, mais ça paye plus,"

    j irais meme plus cher ami, que ca eut payé mais chappey plus"..

    hihihi

    aller sans rancune... t si je peu me perettre un conseil, r chappey: revendez tout et vite! il vau mieux perdre un bras que les deux jambes, cest bine ce que vous dites vous les ros de l'immo?

    hihihihi

  • 0 Reco 08/12/2012 à 05:02 par antoine

    en tout cas merci Monsieur Chappey de nous avoir ici tous rappelé que le rsique financier est bien reel surtout en ce moment, que rien ne se vend, et que dnc il ne faut absolument pas investir en ce moment dans l'immo!

    merci monsieur chappey.....

    ahahahahahha

  • 0 Reco 08/12/2012 à 04:59 par antoine

    " Ces bailleurs-là sont las d’être mal vus par tout le monde ; Ils souffrent d’un « désamour » immérité, alors qu’ils devraient plutôt être remerciés pour leur engagement au service d’une cause d’intérêt général !"

    ah bon? je pensais que nos braves bailleurs faisaint cela pour avoir une belle retraite et se payer une villa sur la cote d'Azur, ou pour par paranoia de la chute des banques et de la perte de leur epargne? j'aurais louper un episode? :))

    Ils font donc cela pour l'interet general? mais ce sont des anges ces bailleurs!! Vite la legion d'honneur! Mais que fait Hollande , il faut les recompenser!!! ah on en apprend des choses avec Mr Chappey : les bailleurs , rois e la Pierre sont nos futurs Abbe Pierre! La releve est assuré, genial!

    au fait, cest normal que nos Abbes Pierre ralent parce que on leur empeche de montrer trop leur loyer et donc de gagner plein de blé??

    ahahahhahahahhahha

  • 0 Reco 08/12/2012 à 04:54 par antoine

    "L’implication de ceux qui continuent à investir le domaine immobilier, procurant un toit à de nombreux concitoyens, devrait donc être récompensée par un respect plus grand et une fiscalité au moins stagnante ! "

    ahahhhahaah , mon diue...
    monsieur je ne pense

  • 0 Reco 08/12/2012 à 04:53 par antoine

    "L’implication de ceux qui continuent à investir le domaine immobilier, procurant un toit à de nombreux concitoyens, devrait donc être récompensée par un respect plus grand et une fiscalité au moins stagnante ! "

    snif... jen verse une larme... ce sont donc des qbbées pierre en puissance, et meritent tous la legion d'honneur, nos braves bailleurs.. snif......

    que d'emotion, mon dieu, cest intenable... snif......

  • 0 Reco 08/12/2012 à 04:50 par antoine

    "Demandez le témoignage d’investisseurs qui essaient aujourd’hui de vendre leurs biens dans une conjoncture de baisse des prix… "

    aahhahhahhaha

    ya pas si longtemps ce meme monsoei disait quil falait e depecher a acheter car es taux etaient bas et il ya penurie..
    ahahahhahha

    on nous aurait menti?

  • 1 Reco 07/12/2012 à 13:59 par Leif

    D'accord, ça eut payé, mais ça paye plus, à cause de ces locataires impécunieux même pas capables de payer un loyer toujours plus cher.
    D'accord, c'était pépère, toujours en croissance, et maintenant même plus possible d'être sûr d'une plus-value garantie, voire pire risque de négative equity.
    Mais ne vous a-t-il pas effleuré l'esprit qu'après vous être goinfré pendant 14 ans, c'est un petit peu de votre faute si tout le monde a dû s'endetter au taquet pour acquérir un logement ? A force de courir après les cadeaux fiscaux à la rente immobilière, on a aggravé la situation des banques (trop prêté), de l'état (trop de cadeaux fiscaux) et des particuliers (primo-accédants exclus du marché, et loyers trop chers/marché et /pouvoir d'achat).
    Maintenant que votre bulle vous pète à la figure, vous commencez à paniquer en cherchant à refiler vos actifs douteux, sans même vouloir renoncer à votre plus-value. Il n'y a pas que la bulle qui soit gonflée, car ce n'est pas les scrupules qui vous étouffent, juste l'idée de parfois perdre au jeu de la spéculation (z'êtes des "ouinners") !
    C'est le moment de rendre gorge, et il faut que ce soit vous qui le subissiez, et non les jeunes travailleurs.
    Alors tout compte fait, je change d'avis. Parce que ça se casse la figure, ne vendez surtout pas et continuer à acheter ! Faites construire, et tout le monde, y compris vous, se moque que cela reste vide : vous n'avez pas besoin d'argent, et surtout pas besoin de travailler pour en gagner !

  • 2 Reco 07/12/2012 à 13:36 par toto

    & so ?
    Ben si demain l'immobilier coûtera au lieu de payer, normalement vous allez comprendre qu'un investissement n'est pas toujours rentable.

  • 1 Reco 07/12/2012 à 11:49 par marco

    reco pour l'article sur le fonds : Paris n'est pas la France et faire de l'investissement immobilier ailleurs en province va de pair avec une haute exigence de qualité du bien, faire sans cesse des consessions car le locataire n'hésite pas à vous solliciter pour tel ou tel aménagement sans compter le turn over élevé. J'ai 36 ans et ai commencé par acquérir en province à défaut de pouvoir acheter ma résidence principale en Idf. Ma résidence principal loué à un bailleur institutionnel est plus dégradé que le bien que je possède en province. faut pas se tromper de cible, les propriétaires bailleurs sont très largement prisonnier de leur investissement et tenu par les banques !

  • 0 Reco 06/12/2012 à 19:06 par Michel Mouillart

    C'est pourtant simple si c'est pas rentable vendez, vous ne payer plus de charge et moins d'impôts.

  • 0 Reco 06/12/2012 à 15:38 par Diaz

    Ok, l'immobilier a payé et paiera peut-être moins demain. & so ?


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