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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 13 septembre 2011 à 09h14

Notification du PV d'AG par un syndic dont le mandat est annulé


Christophe Buffet

Biographie Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 21 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de Droit immobilier et Droit de l’urbanisme, qui décrit par des articles quotidiens l’actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l’urbanisme ...Lire la suite

La notification du procès-verbal de l'assemblée générale d'une copropriété doit être effectuée par le syndic et elle a pour effet de faire courir le délai dont disposent les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre une délibération) ou défaillants (ceux qui n'étaient pas présents lors de l'assemblée générale) pour agir à l'encontre des délibérations pour en obtenir l'annulation.

On sait que ce délai est de deux mois à compter de cette notification et que le délai est interrompu par l'assignation délivrée devant le tribunal de grande instance.

Que penser d'une notification qui serait faite par un syndic dont le mandat serait par la suite annulé par le tribunal ?

Faut-il considérer que cette notification est elle-même nulle et n'a pas pu avoir pour effet de faire courir le délai de recours de sorte que le copropriétaire qui n'a pas agi dans le délai de deux mois de cette notification pourrait encore agir en annulation ? Faut-il considérer au contraire que la notification a par elle-même et même si son expéditeur a vu son mandat être annulé fait courir le délai de recours de sorte qu'il doit être jugé qu'il est expiré ?

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C'est cette question que la Cour de Cassation vient de trancher récemment, en juin dernier, en considérant que la notification même faite par un syndic dont le mandat a été annulé avait eu pour effet de faire courir le délai de recours de deux mois.

Christophe Buffet - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 14/09/2011 à 13:55 par JPM-COPRO

    La solution pratique est satisfaisante.
    La motivation juridique est contestable. "Dans "à la diligence de", diligence ne veut pas dire "bon soin". L'expression vaut désignation d'une personne ayant qualité pour agir.
    Cf dans le Code civil de 1804 l'article 406 (ancien). Il suffit de consulter le Trésor de la Langue française pour s'en assurer.
    Jusqu'à ces derniers temps, l'annulation de la désignation du syndic pouvait être prononcée plus de dix ans après la date de cette désignation !!! Absurde. Un progrès récent : l'action en annulation doit être engagée dans le délai de deux mois après la notification du PV de l'assemblée. Elle intervient alors trois ou quatre ans après la désignation du syndic. C'est encore trop.
    Le problème se pose pareillement à propos de la convocation des assemblées.
    Il faut proscrire la rétroactivité de l'annulation de la désignation du syndic, souvent prononcée d'ailleurs pour un motif futile.
    Le mandat du syndic n'est pas un mandat du Code civil mais un mandat social comme celui du PDG d'un SA ou de tout représentant légal d'une institution collective.
    Nous ne sommes plus dans le droit des contrats mais dans celui des conventions et institutions collectives.
    L'acte juridique collectif est désormais reconnu, mais dans un projet de réforme du Code civil qui dort dans les cartons.


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