Nullité de la promesse de vente d'un logement familliale consentie par l'un des époux indivis

L'article 215, alinéa 3, du code civil prévoit l'impossibilité pour les époux de disposer l'un sans l'autre des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. La jurisprudence a précisé que cette impossibilité concernait une promesse synallagmatique de vente, celle-ci ayant la nature d'un acte de disposition (Civ. 1re, 6 avr. 1994, JCP 1994. IV. 1540).

En l'espèce, un époux marié sous le régime de la séparation de biens, avait consenti à un couple marié une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille. Cette promesse devait être régularisée par acte authentique, mais l'épouse du vendeur s'étant opposée à la vente, les bénéficiaires de la promesse ont assignés les époux propriétaires, l'agence immobilière et les notaires afin de voir condamner les premiers au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et les autres au paiement de dommages-intérêts.

La cour d'appel avait condamné l'époux vendeur à payer l'indemnité contractuelle (18 300 €), énonçant que la nullité édictée par l'article 215 du code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas absolue mais relative et que le vendeur qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, restait tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs.

Cette décision est logiquement censurée sur ce point par la Cour de cassation qui confirme sa jurisprudence antérieure. En effet, la nullité de l'article 215 est bien une nullité relative, dont l'action n'est ouverte qu'à l'époux dont le consentement était requis (Civ. 1re, 11 oct. 1989, D. 1990. 310, note Le Guidec ; JCP 1990. II. 21549, note Henry ; JCP N 1990. II. 267, note Venandet ; Defrénois 1989. 1420, obs. Champenois ; RTD civ. 1991. 387, obs. Vareille).

Cependant, la relativité de cette nullité ne signifie pas pour autant, comme l'affirme étonnamment la cour d'appel, que le mari ne peut s'en prévaloir. L'acte est nul et la nullité, toute relative qu'elle soit, produit tous ses effets à l'égard de la promesse et s'oppose aux tiers, en l'espèce les bénéficiaires de la promesse.

La Cour décide donc que « la nullité de la promesse de vente [...] privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants ». C'est pourquoi la Cour suprême refuse aux bénéficiaires de la promesse la mise en jeu de la l'indemnité contractuelle et renvoie les parties devant la cour d'appel de Paris en ce qui concerne les autres griefs (demande de dommages et intérêts).

Les acheteurs évincés ne disposent en outre d'aucun moyen pour engager la responsabilité de l'époux contractant, même si le préjudice qu'ils subissent est indéniable (Civ. 1re, 24 mars 1981, JCP 1982. II. 19746, obs. Le Guidec ; 28 mars 1984, JCP 1985. II. 20430, obs. Henry).

Cette décision confirme la volonté de la Cour de cassation d'assurer la protection du logement familial au sens de l'article 215 du code civil. Cependant, cette rigueur, qui ne peut s'appliquer au mari fautif se reportera certainement, une fois de plus, sur les professionnels du droit, agents immobilier et notaires, qui ont manqué à leur obligation de conseil et d'information en n'exigeant pas, dès la promesse, les consentements des deux époux et surtout en ne vérifiant pas sur l'acte de vente précédent qui sont les acquéreurs.