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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 30 mars 2017 à 15h46

Opposabilité d'un arrêté d'insalubrité à l'acquéreur


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Un arrêté d’insalubrité pris avant la vente d’un immeuble est-il opposable au nouveau propriétaire ?

Le 2 mars 2000, un arrêté d’insalubrité est pris par le préfet de région portant sur un immeuble parisien. Un appartement se trouvant dans cet immeuble est vendu le 28 avril 2000. Le 5 juillet 2000 le nouveau propriétaire le donne à bail.

La locataire paie son loyer mais agit, ensuite, en justice afin d’obtenir le remboursement des loyers versés pendant le cours de l’arrêté estimant qu’ils étaient indus.

On sait en effet que le locataire est dispensé, en cas d’arrêté d’insalubrité, du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux prescrits constatés par un arrêté donnant mainlevée. Mais cet arrêté d’insalubrité était-il opposable au nouveau propriétaire ?

La Cour d’appel a rejeté la demande la locataire estimant que la preuve n’était pas apportée que l’arrêté ait été notifié à l’acquéreur de l’appartement ni même que celui-ci en ait eu connaissance, l’arrêté n’étant pas mentionné dans l’acte de vente, n’ayant pas été signalé par le vendeur et son affichage à la mairie sur l’immeuble n’étant pas démontré.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 septembre 2016 (15–19672) casse l’arrêt d’appel. Et cela au visa de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Celui-ci indique notamment : dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée …le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

La Cour de cassation indique donc que la cour d’appel en statuant ainsi, sans rechercher si l'arrêté n'avait pas été notifié au précédent propriétaire de l'immeuble, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Car la question n’est pas celle du nouveau propriétaire, mais de l’ancien, et à partir du moment où l’arrêté pris avant la vente a été notifié au précédent propriétaire il est opposable au nouveau qui ne pouvait donc encaisser le loyer.

Sauf à lui à se retourner vers son vendeur, éventuellement.

Jean de Valon - ©2017 LaVieImmo
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