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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 19 décembre 2011 à 12h52

Opposition de la vente sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Aux termes de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à peine de nullité, en cas de mutation à titre onéreux d'un lot, le syndic qui entend former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire doit énoncer le montant et les causes de la créance (dont le contenu est explicité à l'art. 5-1, décr. du 17 mars 1967).

Lorsque la mutation porte sur plusieurs lots, le syndic doit, dans le contenu de ses oppositions, détailler ce qui ressort de chaque lot.

Dans cette affaire, le syndic avait formé opposition pour chaque vente sur deux groupes de lots vendus appartenant au même copropriétaire ayant fait l'objet d'une vente sur adjudication.

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Chaque opposition comportait rigoureusement les mêmes chiffres, alors que le premier groupe était composé d'un appartement, d'une cave et d'un garage, tandis que le second portait sur une boutique et une réserve.

Se posait ainsi la question de la régularité des oppositions.

En faveur de leur validité, le syndicat des copropriétaires relevait, notamment, que le syndic est en droit d'intégrer dans son opposition d'un lot l'intégralité des charges et dettes dues par l'ancien propriétaire, y compris celles afférentes à un autre lot que celui vendu.

Il n'a pas été suivi par la haute juridiction, qui approuve le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège invoqué par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Cette décision mérite approbation.

En effet, même si l'article 5-1 du décret de 1967 n'exige pas expressément que la ventilation des sommes dues porte sur le lot considéré, il convient de relever qu'il s'agit d'un texte d'application de l'article 20 de la loi, lequel se place dans la perspective de la vente d'un seul lot.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n° 10-20182

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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