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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 20 mai 2016 à 15h12

Patrimoine immobilier : anticipez, anticipez, anticipez !


Thierry Langlois

Biographie Thierry Langlois est responsable de la catégorie Immobilier du site de petites annonces gratuites Vivastreet.com (19 pays, n° 2 en France). Il commence sa carrière dans le web en agence, où il se spécialise dans l’amélioration des performances online de ses clients. Grâce à cette expertise, il rej ...Lire la suite

Afin de protéger son entourage (famille, enfants, conjoint ou amis) avant et après son décès, anticiper la transmission de son patrimoine immobilier est aujourd’hui primordial. Sans disposition prévue, c’est la loi qui détermine la part d’héritage qui revient à chacun. Envisagées suffisamment tôt, plusieurs solutions existent pour limiter la facture fiscale, éviter les conflits familiaux, et ainsi léguer son bien le plus sereinement possible.

La donation : 5 moyens pour transmettre son patrimoine immobilier

La donation consiste à transférer son bien immobilier à un bénéficiaire, à titre gratuit et de son vivant. Il est obligatoire d’avoir recours à un notaire, afin de formaliser la transaction. Il existe 5 types de donations, et le notaire est également là pour conseiller, afin de choisir le dispositif le plus adapté. Attention, la donation est irrévocable.

La donation simple

Comme son nom l’indique, le principe est simple : donner un bien immobilier à chacun de ses enfants. La valeur de celui-ci est calculée au moment de la succession.

Par exemple, les propriétaires d’une maison ne peuvent la transmettre qu’à un seul de leurs enfants. Si au contraire, le donateur possède plusieurs biens immobiliers, il peut les répartir selon chacun de ses héritiers.

La donation-partage

Cette donation prévoit la répartition de l’ensemble ou d’une partie de ses biens au profit de ses futurs héritiers.

Elle empêche la réévaluation du bien immobilier au moment du décès, puisqu’elle fige la valeur des biens au moment où la transmission a été enregistrée chez le notaire : cela permet d’éviter une baisse de la valeur du logement.

La donation en pleine-propriété

Ce procédé revient à se séparer totalement de son bien en cédant au bénéficiaire le droit d’en disposer et d’en percevoir les revenus (loyers par exemple).

Cette transmission est intéressante pour les propriétaires d’un patrimoine important et assujettis à l’ISF : le bien ne fera plus partie de leur capital.

Le démembrement

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (les revenus du bien) et la nue-propriété (la propriété en tant que telle et la possibilité d’en disposer). Le donateur peut transmettre uniquement la non-propriété ou l’usufruit d’un bien. Il est recommandé aux propriétaires "modestes" de garder l’usufruit, afin de pouvoir toucher les loyers. Pour les propriétaires d’un bien important, conserver la nue-propriété peut se révéler avantageux.

La donation par préciput (ou préciputaire)

Cette forme de legs permet de favoriser un enfant par rapport au reste de la fratrie. Cette part s’imputera toutefois à la quotité disponible (part de patrimoine maximum dont une personne peut disposer) : si elle la dépasse, elle devra être réduite.

D’autres moyens existent pour transmettre son patrimoine immobilier :

Une SCI immobilière pour léguer son bien

Créer une société civile immobilière (SCI) et y ajouter le bien immobilier à transmettre peut également représenter une solution rentable : elle facilite et optimise la transmission de son patrimoine de son vivant. Il s’agit ici de pouvoir profiter du bien de son vivant en léguant la nue-propriété des parts de la SCI à ses héritiers. Cette solution garantit l’avenir des héritiers et du donateur.

La SCI permet également d'échapper au régime de l'indivision (droits de même nature sur un bien sans division matérielle des parts) en cas de divorce ou de séparation.

La constitution d'une SCI s'avère particulièrement intéressante pour des biens d'une valeur supérieure à 500 000 euros. Revers de la médaille, sa création coûte entre 2 000 et 3 000 € environ.

Le legs via une assurance-vie

C’est probablement l’outil de succession le plus intéressant fiscalement : les revenus tirés d’un contrat d’assurance-vie ne sont pas imposables, dans certaines limites.

Le fonctionnement ? Dès l’ouverture, il faut désigner dans une "clause bénéficiaire" les personnes qui recevront des fonds au moment de son décès ainsi que la répartition du capital transmis. Par exemple, le donateur peut décider que sa fille recevra la moitié des capitaux et que ses trois neveux se partageront la moitié restante.

A tout moment, il est possible de changer sa clause, en ajoutant ou enlevant des bénéficiaires, ou en modifiant la répartition des sommes. A noter toutefois que la souscription d’un contrat d’assurance-vie devient moins avantageuse après les 70 ans de l’assuré, où les versements sont plus taxés notamment.

La transmission grâce à un testament

Rédiger un testament reste la solution la plus pratiquée et permet à ses héritiers de recouvrer son patrimoine à son décès, tout en leur épargnant le règlement des droits de partage. Il peut favoriser un membre de sa famille ou un tiers et peut être écrit par soi-même, rédigé par le notaire ou encore réalisé par le testateur mais conservé chez le notaire.

Ces différentes solutions, avec leurs avantages et leurs modalités propres, permettent d’anticiper. Une succession "subie" par les ayants droit et non préparée par le donateur peut avoir des conséquences importantes : conflits familiaux, droits de succession élevés à la charge des héritiers ou encore dettes revenants à la famille. Penser à ses proches en prévoyant son legs reste donc la transmission la plus sûre.

Thierry Langlois - ©2016 LaVieImmo
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