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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 28 août 2015 à 10h02

Pensez-donc à la vieille tontine !


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Malgré son nom désuet, la tontine est une institution juridique qui présente un intérêt certain, mais parfois aléatoire, pour organiser éventuellement sa succession en échappant aux règles successorales classiques.

Probablement avez-vous entendu son nom : tontine. Il est familier mais que recouvre donc ce vocable ?

La tontine est un contrat passé entre deux ou plusieurs personnes qui procèdent à l’acquisition d’un bien, meuble ou immeuble, en commun. Le contrat contiendra une clause dite d’accroissement au terme de laquelle le bien sera réputé revenir en pleine propriété au dernier des survivants.

Ainsi, on peut imaginer deux personnes qui achètent un immeuble en commun et qui conviennent que le bien reviendra en pleine propriété à celle qui survivra à l’autre.

C’est un contrat qui n’a en conséquence rien à voir, par exemple, avec une indivision successorale dans la mesure où les personnes peuvent n’avoir aucun lien de parenté.

Le dernier des survivants sera donc propriétaire et il est important de relever que ce contrat échappe alors aux règles des successions.

Celui qui meurt avant l’autre / les autres est considéré comme n’ayant pas été propriétaire et sa succession ne contiendra pas la part que l’on aurait pu considérer comme indivise.

Il n’y aura rien ! Ce qui permet ainsi d’échapper notamment à la réserve héréditaire si le bien dépasse le montant que la quotité disponible permettrait de donner.

Bien sûr, il faut que le principe général de bonne foi soit présent et que cet acte ne soit pas passé dans le seul but, qui serait alors frauduleux, par exemple de priver de leur succession des enfants d’un premier mariage.

Le contrat étant aléatoire, il faut que cet aléa existe en réalité et on peut imaginer que tel ne serait pas le cas si l’un des contractants était un vieux barbon octogénaire et l’autre une jeunesse de 25 ans…Et s’il finançait intégralement le bien, la notion de fraude serait alors envisageable. Ce serait une libéralité déguisée.

Estimez votre bien
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Type de bien :

Si on ne peut pas renoncer à une succession non encore ouverte, ni faire aucune stipulation sur une telle succession la jurisprudence estime en revanche que la clause d’accroissement qui confère à chacun des acquéreurs la propriété de l’immeuble tout entier, à partir du jour de son acquisition sous conditions du prédécès de son contractant, ne constitue pas une clause attribuant au survivant un droit privatif sur une partie de la succession du prémourant, et ne peut donc pas tomber sous la prohibition des pactes sur succession future.

Il faut peut-être préciser que, pendant le cours du contrat, s’il est considéré que la clause d’accroissement est exclusive de l’indivision, la jurisprudence considère que tant que la condition de prédécès de l’une des parties n’est pas réalisée, elles n’ont que des droits concurrents, tel celui de jouir indivisiblement du bien, droit dont l’exercice peut être organisé par le juge en cas de difficultés et la partie qui aurait alors la jouissance exclusive du bien pourrait être condamnée à une indemnité d’occupation.

Mais, en revanche, il ne sera pas possible de sortir de l’indivision au visa de l’article 815 qui indique que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être prononcé puisque l’institution de la tontine est spécifique.

En fait la grande particularité de ce contrat est bien sûr le sort du bien au décès du ou des cocontractants.

Et qu’en pense, allez-vous me dire, notre omniprésent ami le percepteur ?

L’article 754 A du code général des impôts dispose :

« Les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.

Cette disposition ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte pour l'application des droits de mutation par décès. »

Ainsi le survivant devra payer des droits de mutation sur la part recueilli en fonction du lien de parenté et s’il y a plusieurs cocontractants ces droits sont perçus à chaque décès sauf exception de l’habitation principale.

Il est à relever l’option donnée au bénéficiaire d’opter pour l’application de droits de mutation par décès si tel est son intérêt.

Les fiscalistes vous diront qu’il pourrait être possible en insérant dans les statuts d’une société civile d’une clause d’accroissement de faire que le survivant acquitte des droits d’enregistrement frappant de cession de parts sociales mais il paraît que l’administration fiscale serait parfois intéressée à prouver qu’il s’agirait là d’une manœuvre visant à échapper aux droits de mutation à titre gratuit… En fait l’héritage du banquier italien Lorenzo de Tonti permet notamment aux concubins d’organiser leur succession en échappant aux dispositions régissant spécifiquement celle-ci sous les réserves évoquées de la fraude, bien sûr.

Et cela peut donc présenter un intérêt certain.

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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