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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 9 novembre 2010 à 10h29

Prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Nombre de nos clients nous ont interrogé sur les diverses solutions envisageables face à la menace de l'assujetissement des plus values immobilières aux prélèvements sociaux même lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, la crainte d'une "taxation" semble s'être transformée en réalité.

Jusqu'à présent la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (CGI art. 150 VC) ne subissait aucune taxation, imposition ou prélèvement après 15 années de détention.

Seule la fraction des plus-values imposables était soumise aux prélèvements sociaux.

Les députés viennent de voter un alignement des règles applicables aux plus-values immobilières et des règles applicables aux plus-values mobilières. En d'autres termes, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011, les plus-values immobilières seraient assujetties aux prélèvements sociaux pour leur montant avant application de l'abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

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Les exonérations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux liées à la cession de la résidence principale (CGI art. 150 U-II) ou d'un montant inférieur ou égal à 15.000 € (CGI art. 150 U-II 6°) seraient maintenues.

Cette même règle s'appliquerait également aux plus-values professionnelles portant sur les immeubles.

Ainsi en cas de cession d'un bien détenu depuis plus de quinze ans et qui ne serait pas la résidence principale du vendeur, il n'y aurait pas d'impôt sur la plus-value mais les prélèvements sociaux s'appliqueraient (12,1%) sur la plus value brute.

Solution :

Voici une solution à appliquer avant le 31 décembre 2010, que vous soyez professionnel ou particulier, si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 15 ans, nous vous invitons à l'apporter à une SCI. Cela vous permettra de le vendre en 2011 sans être soumis aux prélèvements sociaux.

Exemple :

Monsieur Dupont a hérité et acheté il y a plus de 15 ans deux biens immobiliers chacun pour une valeur de 400.000,00 euros. Leur valeur respective au 1er novembre 2011 a été déterminée à 1.000.000,00 euros.

Monsieur Dupont décide d'apporter ces deux biens immobiliers à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun. Puis décide de les mettre en vente en 2011.

Hypothèse n°1

Chaque bien immobilier est vendu 1 million d'euros. Comme ces biens ont été apportés à une SCI, la plus value réalisée est de 0 euros. Par conséquent, il n'y aura aucun assujettissement aux prélèvements sociaux au taux de 12,1%.

Hypothèse n°2

Chaque bien immobilier est vendu à 1,1 million d'euros. La plus value réalisée sera donc de 200 000 euros assujettie aux prélèvements sociaux d'un montant de 12,1% soit: 200 000,00 x12,1% = 24 200,00 euros

Ainsi, il vaudra mieux apporter les biens immobiliers à la valeur a laquelle le propriétaire souhaite les vendre.

Attention, cette solution doit être la conséquence d'une démarche autre que fiscale sous risque de voir requalifier l'opération en abus de droit

Cette position n'a de raison d'être que jusqu'au 31 décembre 2010 et si les plus values sont assujetties aux prélèvements sociaux généralisés.

Hypothèse n°3

Monsieur Dupont n'a apporté aucun de ses biens à une SCI et décide de les vendre en 2011 chacun pour 1.000.000,00 euros. Monsieur Dupont sera donc assujetti aux prélèvements sociaux sur la plus value brute réalisée sur chaque vente :

- Appartement n°1 : 1 000 000,00 - 400 000,00 = 600 000,00 euros

600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72 600,00 euros

- Appartement n°2 : 1 000 000,00 - 400 000,00 = 600 000,00 euros

600 000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72 600,00 euros

Au total, Monsieur Dupont devra payer la somme de 145 200,00 euros de prélèvements sociaux contre 0 euros dans l'hypothèse où il aurait apporté ses biens à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1 million d'euros chacun.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 20/11/2010 à 09:58 par Marie

    PATRIMOINE : DISCRIMINATION ! Stupidités politiques, ne plus rien garder dans notre pays si on ne veut plus se faire « racketter » !
    Voici ma situation des deux dernières années :
    Revenu net 2008 : 8725 € (soit 727 € par mois), donc non imposable, mais voilà ce que j’ai payé aux impôts sur ce revenu :
    -Prélèvements sociaux : 1056 €
    -Taxes foncières 2055 € dont 650 € pour habitation partagée avec AH.
    -Total payé aux Impôts 3111 € soit 36,66 % sur mon revenu de 8725 € déjà en dessous du seuil de pauvreté.
    Il ne me reste donc que 467 € par mois.
    Résultat : Comment faire pour rembourser prêts immobiliers ?
    Aide au logement : Refus sans autre justification que « patrimoine »
    Aide d’un enfant pour prise en charge crédits.
    Patrimoine en usufruit, problème pour vente qui aggraverait la situation.
    Revenus 2009 : 11000 €, la situation bien qu’améliorée est quasiment identique en raison des augmentations de toutes les charges, compris prélèvements sociaux !
    PLUS AUCUNE CONFIANCE DANS LES POLITICIENS SI LOIN DES REALITES DE NOS VIES.

  • 1 Reco 19/11/2010 à 14:58 par Yvon

    Une note très salée
    J'ai acquis un studio dans Paris en 1986 prix 310 000 Frs soit :47260 Euros
    Il a été ma résidence principale jusqu'en 2008 ou je suis parti en province habité un logement de fonction,je l'ai laissé à ma nièce venue faire ses études à Paris.
    Aujourd'hui il est en vente prix estimé 230 000 Euros
    Plus-values estimées 230 000 - 47260 = 182740
    PSG à payer 182740x12.3 % = 22477 Euros
    soit environ 10% de la valeur de mon bien. et autant en moins pour acheter ma future résidence principale maintenant que je vais être à la retraite.


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