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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 3 mai 2011 à 09h23

Prêt immobilier : Ce qui doit entrer dans le calcul du TEG


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En vertu de l'article L. 312-8 du Code de la consommation, l'offre de prêt doit indiquer, "outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux défini conformément à l'article L. 313-1 ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation" et doit énoncer, "en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt.

L'article L. 313-1 alinéa premier du Code de la consommation dispose que "dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global (TEG) du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels".

En l'espèce, l'acte notarié de prêt du 22 juillet 2005 contient, en page 16, une clause intitulée "Conditions financières" rédigée comme suit :

« Le prêt est réalisé aux conditions suivantes :

Taux d'intérêt du prêt 3,800 %

Frais de dossier 0,00 euro TTC

Coût convention et garanties estimé à 134,00 euro TTC

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Et un Taux effectif global par mois de 0,317 %

Le prêt est stipulé à taux fixe. »

Il est constant que les frais de notaire et d'inscription d'hypothèque doivent être compris dans le calcul du taux effectif global dès lors qu'à la date de l'acte, ils étaient déterminables.

En l'espèce, force est de constater que ni les frais d'acte notarié ni les frais d'inscription d'hypothèque ni le salaire du conservateur des hypothèques (200 euro) ne sont inclus dans le TEG alors qu'ils étaient connus ou déterminables à la date de l'acte.

La SCI Investissement Nouvel élan (la SCI) verse aux débats un calcul du taux effectif global effectué le 8 août 2009 par M. Jean-Pierre Dudognon, analyste en mathématiques financières, qui fait apparaître que le montant du taux effectif global est en réalité de 4,243 % et non de 3,810 % comme indiqué dans l'acte de prêt.

La Caisse de crédit mutuel Lille liberté (la Caisse) critique ce calcul en ce que sont inclus dans le taux effectif global la prime d'assurance décès incapacité souscrite par l'emprunteuse, le paiement de la prime d'assurance incendie de 105,16 euros par an et le paiement des parts sociales de 560 euros.

Toutefois il est constant que la souscription de parts sociales de l'établissement prêteur, imposée comme condition d'octroi du prêt, doit être prise en compte pour la détermination du taux effectif global ; de même, le coût des assurances à la souscription desquelles le crédit est subordonné, doit entrer en compte dans le calcul du taux effectif global.

En l'espèce, il ressort de l'acte notarié que l'octroi du crédit était subordonné à la souscription de parts sociales (Cf la clause intitulée "mise à la disposition des prêts" figurant en page 24 de l'acte notarié).

L'octroi du prêt était également subordonné à la souscription d'une assurance décès incapacité et d'une assurance incendie (Cf les pages 17 in fine et 18 de l'acte notarié).

Il incombait à la Caisse de crédit mutuel Lille liberté, qui subordonnait l'octroi du prêt à la souscription de ces assurances, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celles-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

Ces éléments retenus par l'analyste devaient donc bien être inclus dans le calcul du taux effectif global.

Étant établi que la mention du taux effectif global figurant dans l'acte de prêt est erronée, il y a lieu de prononcer la nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels.

La Caisse soutient qu'en cas d'inexactitude du taux effectif global, la clause de stipulation d'intérêt est nulle et le taux d'intérêt légal se substitue au taux d'intérêt conventionnel de sorte que les sommes payées par la SCI n'ont pas vocation à être imputées directement sur le montant principal du prêt.

Toutefois en vertu de l'article L. 312-33 du Code de la consommation, le prêteur qui ne respecte pas l'une des obligations prévues à l'article L. 312 ' 8 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.

Il est constant que la mention dans l'offre de prêt d'un taux effectif global erroné en violation de l'article L. 312-8 du Code de la consommation peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts dans les termes de l'article L. 312-33 du même code.

Si la sanction de la mention dans le contrat de prêt d'un taux effectif global erroné est la nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels, la déchéance du droit aux intérêts telle que prévue à l'article L. 312-33 est également encourue lorsque la mention d'un taux effectif global irrégulier figure dans l'offre de prêt.

En l'espèce, aucune offre de prêt mentionnant un taux effectif global conforme n'ayant été adressée par la Caisse à la SCI, la déchéance de la banque de son droit aux intérêts sera prononcée.

C.A. Douai, Ch. 8, sect. 3, 14 avr. 2011 (R.G. n° 10/02335)

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  • 0 Reco 07/07/2016 à 11:36 par paola123

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  • 0 Reco 09/10/2014 à 13:59 par paricia

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    Contacté-la si vous êtes dans le besoin.
    Merci pour la compréhension

  • 0 Reco 18/03/2014 à 10:56 par Patrick74

    Les frais de tenu de compte doivent-il être inclus ?
    En effet ma banque va cette année appliquer une nouvelle tarification : frais de tenu de compte de 2€/mois. Hors mon compte n'est utilisé que pour l'emprunt. Et il est obligatoire d'avoir un compte pour rembourser l'emprunt...
    Les frais de tenu de compte doivent il donc faire partie intégrante du TEG ? Et dans ce cas la toute modification de tarif ne doit pas rentrer en compte (vu que c'etait gratuit avant ca doit l'etre jusqu'a la fin du contrat de mon emprunt ?)


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