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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 14 mars 2011 à 16h28

Prêt immobilier : La renégociation ne nécessite ni offre préalable et n'entraine pas la déchéance des intêrets


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Les obligations prévues aux articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation ne sont pas applicables, en cas de renégociation d'un prêt immobilier entre les mêmes parties, aux modifications du contrat de prêt initial qui ne peuvent être apportées que sous la forme d'un avenant conformément à l'article L. 312-14-1 du même code, introduit par la loi n° 99-532 du 25 juin 1999.

La renégociation d'un prêt immobilier se fait par avenant. Si la forme n'en est pas respectée, la sanction ne sera pas pour autant la déchéance du droit des intérêts de l'article L. 312-33 du code de la consommation.

Depuis la loi n° 99-532 du 25 juin 1999, toute renégociation d'un prêt immobilier doit observer les dispositions de l'article L. 312-14-1 du code de la consommation. Les formalités que ce texte impose sont assurément moins contraignantes que celles posées à l'article L. 312-8 du même code s'agissant du contrat initial.

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Les modifications au contrat de prêt sont apportées sous la seule forme d'un avenant qui comprend, outre l'échéancier détaillé des amortissements, le taux effectif global ainsi que le coût total du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir. Rien n'est dit des modalités de transmission de l'avenant et de son acceptation, si ce n'est qu'un délai de réflexion de dix jours doit être laissé à l'emprunteur (Civ. 1re, 8 nov. 2007, n° 04-18.668).

Le formalisme est donc considérablement allégé. Plus besoin d'offre préalable comme avait pu l'exiger la Cour de cassation (Civ. 1re, 6 janv. 1998, n° 95-21.880, Bull. civ. I, n° 5). Plus besoin d'observer les règles d'envoi et d'acceptation de l'offre.

Le débiteur qui, comme en l'espèce, reconnaît avoir accepté « l'offre modificative » adressée par voie postale après écoulement du délai de réflexion ne peut ultérieurement venir se plaindre. Du moins, c'est ce que l'on comprend à la lecture de l'article L. 312-14-1.

Ainsi, quelles que soient les modifications du contrat initial, seul l'avenant s'impose, pourvu que les parties soient identiques. Dès lors, il devient, bien évidemment, impossible de se prévaloir du non-respect des articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 pour sanctionner des obligations qui n'avaient pas à être observées.

S'agissant de sanction, la Cour de cassation répond à une autre question très intéressante et qui faisait débat. La déchéance du droit aux intérêts doit-elle s'appliquer au cas où l'article L. 312-14-1 serait méconnu ? L'article L. 312-14-1 du code de la consommation n'étant pas mentionné par l'article L. 312-33 il échappe à son champ d'application comme le confirme la Cour de cassation.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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