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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 9 janvier 2013 à 11h58

Prêt immobilier : Prescription biennale


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels. Dès lors, l'action de ceux-ci pour de tels crédits se prescrit par deux ans en application de l'article L. 137-2 du code de la consommation.

L'action de l'organisme de crédit en remboursement d'un crédit immobilier est soumise à la prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation.

L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, nous dit l'article L. 137-2 du code de la consommation.

Pour beaucoup, il s'agit d'une extension de l'ancienne prescription présomptive de deux ans de l'article 2272, alinéa 4, du code civil qui visait « l'action des marchands pour les marchandises qu'ils vendent aux particuliers ».

Mais cette courte durée est également celle du délai de forclusion de l'article L. 311-52 (ex-art. L. 311-37) du code de consommation pour les actions en paiement exercées à l'occasion de la défaillance de l'emprunteur dans le cadre d'un contrat de crédit à la consommation.

L'article L. 137-2 du code de la consommation concerne, en principe, toutes les actions des professionnels « pour les biens ou services » fournis au consommateur.

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Ce que confirme aujourd'hui la Cour de cassation : les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels.

Par suite, si l'établissement de crédit engage une action contre l'emprunteur défaillant (réclamation du solde du prêt, paiement des intérêts, par ex.), elle doit l'être dans les deux ans et non dans le délai de droit commun de cinq ans de l'article L. 110-4 du code de commerce.

On constate ainsi une dualité de la prescription régie par le code de la consommation pour les actions des professionnels et par le code civil pour les actions des consommateurs relevant des délais de droit commun.

En l'espèce, alors que la déchéance du terme, à la suite d'impayés, avait été prononcée le 10 février 2006, ce n'est que le 12 juillet 2010 que la banque a délivré à l'emprunteur un commandement de payer aux fins de saisie immobilière. Trop tard...

À l'époque de la déchéance du terme, l'article L. 137-2 n'existait pas.

Le prêteur pouvait encore se prévaloir du délai de dix ans de l'article L. 110-4 du code de commerce. Seulement, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 a non seulement réduit le délai de l'article L. 110-4 à cinq ans mais a ajouté au code de la consommation le nouvel article L. 137-2 applicable en l'espèce.

Or, aux termes de son article 26, II, les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur - soit le 19 juin 2008 -, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (V. Civ. 2e, 22 mars 2012, n° 11-12.284). Autrement dit, les créances en cause se trouvaient prescrites en deux ans à compter du 19 juin 2008, soit en juin 2010.

Mais cet arrêt ne nous en dit pas plus. Il ne nous renseigne pas sur la nature du délai (de prescription ou de forclusion) ou encore sur le point de départ du délai (à compter de l'événement qui a donné naissance à l'action ou à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer). On sait simplement que que le juge peut relever d'office la prescription en application de l'article L. 141-4 du code de la consommation.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 28 novembre 2012 n° 11-26508

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