Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 15 avril 2011 à 18h07

Prix de vente : Rencontre des volontés, pas la réitération de l'acte


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Si le bien immobilier vendu prend de la valeur entre la promesse de vente et l'acte notarié, le vendeur ne peut pas pour autant s'estimer lésé.

En l'espèce, les consorts X qui avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, consenti à la société Ocodim, aux droits de laquelle vient la société OCDL, et à la société Locosa, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de terre, ont, en 2006, assigné ces sociétés en rescision pour lésion.

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

Les consorts X ont fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de les débouter de leur action en rescision pour lésion, alors, selon eux, que pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; en l'espèce, les consorts X avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31.961,70 euro ; suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3.913.560 euro ; suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés Omnium et Locosa ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1675 du Code civil.

L'échange des consentements entre vendeur et acquéreur se fait lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, rappelle la Cour de cassation, et c'est à cet instant que le bien doit être évalué. Si sa valeur augmente par la suite, le vendeur ne peut que le regretter, mais non revenir sur sa parole.

La vente, a dit la Cour, était parfaite lors de la signature du « compromis », même avec une condition suspensive. Les deux parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, le vendeur ne peut donc plus se plaindre des aléas postérieurs, même s'ils surviennent avant la régularisation de l'acte devant le notaire.

On pourrait rappeler ici les dispositions de l'article 1583 du Code Civil qui dispose que : « elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Ainsi, à la date de l'accord respectif des parties sur la chose (le terrain) et son prix (31.961,70 euro), la vente était parfaite. Peu importe que le terrain ait pris de la valeur postérieurement. La date à retenir est celle de la rencontre des volontés.

Néanmoins, la Cour de Cassation s'est appuyé sur le fondement juridique des vendeurs à savoir l'article 1675 du Code Civil. En effet, la Cour de cassation, ayant exactement retenu que « le moment de la vente » visé par l'article 1675 du Code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du « compromis » de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du « compromis » était celle à laquelle devait être appréciée la lésion.

La leçon pour les vendeurs de terrain non encore constructible ou sous condition suspensive est d'insérer une clause permettant une réévaluation du prix dans ce type de promesse de vente qui sont longues et permettent la transformation d'un terrain constructible en terrain constructible.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...