Promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente, que choisir ?

Si le vendeur est seul à accepter un engagement ferme et définitif, les parties opteront pour la promesse unilatérale de vente. Le bénéficiaire disposera alors d’une période de réflexion. Le promettant, quant à lui, s’épargnera le risque d’une inexécution par l’acquéreur de son obligation d’acheter, laquelle aboutit à « geler » l’immeuble le temps du règlement de l’éventuel litige et qui, bien souvent, trouve une issue au prix d’une résolution financièrement défavorable pour le vendeur. Si les deux parties souhaitent réaliser la vente, mais que celle-ci n’est pas certaine d’aboutir en raison de divers paramètres qui ne dépendent pas de la volonté des parties, elles préféreront la promesse synallagmatique de vente conclue sous une condition suspensive.

Mais après un examen plus attentif des intérêts respectifs des deux avant-contrats, nous nous apercevons que, en principe, seule la promesse synallagmatique de vente confère à l’acquéreur la certitude de pouvoir réaliser l’acquisition. Du point de vue du notaire, le choix dépendra alors de la partie qu’il représente au contrat de vente. S’il agit pour le compte du vendeur, il préfèrera la promesse unilatérale de vente. Dans le cas contraire, sans doute la promesse synallagmatique de vente sera-t-elle plus favorable aux intérêts de l’acquéreur. La pierre angulaire qui doit guider le choix du type d’avant-contrat est la force exécutoire de la formule.

La force exécutoire comme critère de choix

La jurisprudence fragilise sensiblement le contrat de promesse unilatérale de vente puisqu’elle reconnaît au vendeur promettant la faculté de se rétracter moyennant des dommages intérêts tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option. Le bénéficiaire de l’option n’a donc pas la certitude de pouvoir acquérir s’il lève l’option dans les délais. La promesse synallagmatique de vente quant à elle vaut vente conformément à l’article 1589 du Code civil. Et ce principe n’est pas remis en cause par l’éventuelle insertion de conditions suspensives affectant la réalisation de la vente.

Cependant, ces propos sont aujourd’hui à nuancer. D’une part, les parties ont la possibilité d’insérer une clause pénale dans la promesse unilatérale de vente destinée à dissuader le promettant de se rétracter par la menace d'une sanction pécuniaire convenue entre les parties. D’autre part et surtout, le juge estime depuis 2008 que les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judicaire de la vente. La seule condition est que la clause d’exécution forcée en nature soit rédigée en ce sens à l'aide de termes précis.

A la condition de soigner la rédaction de l’avant-contrat, le critère de choix entre l’une ou l’autre des promesses reposant sur leur force exécutoire respective est donc moins pertinent depuis 2008. En réalité, le choix n’est plus à effectuer entre les deux types d’avant-contrat, mais entre les différentes formules de promesses unilatérales de vente : le notaire du vendeur préférera une promesse unilatérale de vente sans clause d’exécution forcée en nature ; le notaire de l’acquéreur optera plus facilement pour une promesse unilatérale de vente avec clause d’exécution forcée en nature.

D’autres paramètres peuvent néanmoins inciter les parties à conclure une promesse synallagmatique de vente.

L’exigence d’enregistrement de la promesse unilatérale

Lorsqu’elle porte sur un immeuble, la promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé, contrairement à la promesse synallagmatique, doit être enregistrée dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. A cet égard, la promesse synallagmatique de vente est donc plus intéressante puisqu'elle épargne l'acquéreur d'avoir à verser une somme de 125 euros.