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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 29 avril 2010 à 12h40

Propos de gueux


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

En matière de gestion locative, compte tenu des délais multiples accordés au locataire il ne faut pas perdre une minute pour mettre en place la procédure.

Il y a quelques années, dans un restaurant, j'entendais un professeur d’université enseignant l'économie, exerçant également la profession d'avocat, expliquer savamment à ses commensaux qu’il y avait des avocats qui plaidaient au tribunal d'instance, mais que ces avocats là étaient des gueux.

Le propos, petit, m’est resté en mémoire.

Mais, c'était un propos révélateur du peu de considération dans laquelle est tenue la matière locative d'habitation, malgré les aspects humains et financiers que celle-ci comporte, pour le propriétaire aussi, ce vil privilégié.

Un député a posé le 20 novembre 2009, au secrétaire d'État à la justice une question sur les difficultés rencontrées par les propriétaires privés dans le cadre de la gestion de leurs impayés de loyers à la suite de la multiplication des délais en faveur du locataire que les lois successives ont ajouté les uns aux autres.

Le secrétaire d'État, dans son rôle, a répondu que tout était parfait et que les mesures existantes étaient de nature à préserver un équilibre entre les intérêts des tailleurs et ceux des locataires.

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Cela n'est pas vrai, car les délais cumulés rendent très difficile la gestion du contentieux du recouvrement, en en paralysant l'action, ce qui crée un préjudice au bailleur, ne change rien pour le locataire de bonne foi, mais favorise le locataire de mauvaise foi.

Voyez plutôt :

Quand le bailleur se trouve face à une situation le locataire ne paie pas, il doit donc faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Il doit ensuite attendre un délai de deux mois, car le délai d'un mois a été il y a quelques années rallongé.

Puis il peut assigner en référé devant le président du tribunal d'instance, mais la date d'audience prévue doit être fixée passé un délai deux mois à compter de l'assignation.

Après quoi, l'heureux bailleur reçoit donc une ordonnance décidant éventuellement de l'expulsion.

Il l'adresse à son huissier favori pour procéder enfin à son exécution.

En ce cas, l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 rappelle que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à libérer des locaux.

Vous aurez relevé que le législateur adore les délais de deux mois !

Notre professeur d'économie serait heureux de voir que nous sommes en mesure de calculer que nous en sommes déjà à six mois de délai cumulatif.

Et, bien sûr, il ne faut pas oublier les délais d’hiver, aucune expulsion ne pouvant intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars.

Tout cela, sans compter le temps de gestion du dossier chez le gérant d'immeubles, l’huissier, l’avocat, les éventuels renvois d'audience, le temps que prendra la mise à disposition du justiciable de la grosse, devenue, depuis quarante ans au moins, la seconde expédition, c'est-à-dire l'original de la décision (mais le terme est trop joli pour ne pas continuer à l'utiliser).

Ce millefeuille de délais est largement excessif, sans même parler, parfois, de la réticence à accorder à l’huissier chargé de l'expulsion la force publique ; ce qui conduira le bailleur à saisir la juridiction administrative du fait de la carence de l'État, mais ce n'est pas important puisque les loyers seront alors payés par ledit État, c'est-à-dire par vous lecteurs.

Et sans parler des délais que peut aussi, en plus, donner le juge de l’exécution !

Ce que la pratique conduit à constater, c'est que le juge des référés accorde volontiers aux locataires en difficulté financière, de bonne foi, des délais pouvant aller jusqu'à deux ans.

Et que souvent, quand on en arrive à l'exécution, c'est qu'il y a une lourde absence totale de paiement que favorisent les textes actuels, probablement trop idéologiques, qui ne font pas assez confiance à la sagesse du juge.

En tout cas, s'il y a un conseil que le praticien peut donner aux propriétaires, c'est de ne pas perdre une minute et dès, par exemple, le deuxième mois impayé de faire délivrer immédiatement commandement.

Parce que la course d'obstacles commence alors !

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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