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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 27 août 2015 à 12h27

Puis-je revenir sur une promesse de vente ?


Thomas Rivoire

Biographie Thomas Rivoire est Directeur Général de LegaLife, Diplômé Notaire et Diplômé d'HEC Paris, Thomas possède une expertise à la fois dans le domaine de l'immobilier et dans le domaine de l'innovation juridique. LegaLife.fr est une société d'accompagnement juridique en ligne qui met à disposition des che ...Lire la suite

La promesse de vente est une étape quasiment incontournable lors de la vente d’un bien immobilier. Toutefois, la vente finale n’étant pas encore conclue, les parties peuvent s’interroger sur la force de leur engagement.

La promesse de vente est un avant-contrat destiné à préparer la vente finale en constatant l’accord des parties sur les éléments principaux de la vente d’un immeuble, notamment le prix. Cela permet ainsi à l’acheteur et au vendeur d’officialiser leur engagement en attendant la signature de l’acte de vente chez un notaire, par exemple lorsque des démarches restent à effectuer. Il peut cependant arriver que l’une des parties souhaite, malgré la conclusion de cette promesse, renoncer à la vente. Selon le type de promesse de vente signée, cette rétractation est plus ou moins aisée. Seront envisagés ici les possibilités de rétractation dans le cadre des deux promesses de vente les plus courantes : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

Quelle est la force d’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est celle par laquelle le vendeur s’engage envers l’acheteur à lui vendre son bien à un prix convenu dans la promesse si celui-ci décide de l’acheter dans un délai imparti. L’acheteur doit en contrepartie lui verser une somme d’argent, appelée « indemnité d’immobilisation », correspondant généralement à 10% du prix de vente de l’immeuble, et a ensuite le choix d’acquérir ou non.

L’acheteur n’est donc pas tenu à l’achat par la promesse, il conserve toute liberté d’acheter, c’est-à-dire de lever l’option, ou de renoncer : il lui suffit dans ce cas de ne pas lever l’option dans le délai prévu. Au terme de ce délai, le vendeur sera libéré de son engagement. En revanche, l’acheteur perdra l’indemnité d’immobilisation qu’il lui a versée.

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Type de bien :

Le vendeur en revanche est lié contractuellement par la promesse de vente : il ne peut pas, pendant le délai convenu dans l’acte, proposer le bien à la vente à un autre acquéreur, encore moins conclure la vente avec un tiers. Ainsi, s’il refuse finalement de vendre à l’acheteur bénéficiaire, ce dernier pourra l’assigner en justice en vue d’engager sa responsabilité contractuelle et d’obtenir des dommages et intérêts.

De plus, si le vendeur s’est rétracté après que l’acheteur lui ait fait part de sa décision d’acquérir le bien, ce dernier pourra demander en justice la vente forcée du bien.

Quelle est la force d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est la promesse par laquelle l’acheteur comme le vendeur s’engagent à conclure ultérieurement la vente d’un bien et à un prix déterminé. La signature de cette promesse s’accompagne le plus souvent du versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur (en général 10 % du prix de vente). Dans le cas d’un compromis de vente, les deux parties se sont engagées contractuellement à conclure la vente.

Le vendeur comme l’acheteur ne peuvent donc en principe plus se rétracter, sauf à risquer de se voir contraindre judiciairement à exécuter la vente.

Une protection spécifique de l’acquéreur : le délai de rétractation

L’acquéreur bénéficie cependant d’une protection particulière accordée par la loi, qui lui confère la possibilité de se rétracter, sans motif ni versement d’indemnité, pendant un certain délai après la signature de toute promesse de vente portant sur un bien immobilier. Ce délai de rétractation était auparavant de 7 jours, mais il a désormais été étendu à 10 jours par la loi Macron, depuis le 8 août 2015. Tout acquéreur ayant signé une promesse de vente peut donc, dans un délai de 10 jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, faire part au vendeur de sa volonté de revenir sur son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les possibilités d’aménager contractuellement son engagement

Les possibilités de rétractation, pour la promesse unilatérale de vente comme pour le compromis de vente, peuvent enfin être aménagées par les parties.

En effet, l’acheteur et le vendeur peuvent, au moment de la signature de la promesse de vente, décider d’y insérer une clause de dédit : il s’agit d’une faculté offerte aux parties de rompre leur engagement en contrepartie du paiement d’une indemnité.

Par ailleurs, les parties, si elles souhaitent conclure la vente à des conditions déterminées dont la réalisation n’est pas encore certaine, peuvent introduire dans la promesse de vente des conditions suspensives. Il s’agit de prévoir que la promesse de vente sera automatiquement caduque, et donc leurs engagements annulés, si une condition qu’elles jugent essentielle à la conclusion de la vente ne se réalise pas : par exemple l’obtention d’un prêt pour l’acquéreur. Dans ce cas, si la condition désignée ne survient pas, les parties seront libérées sans qu’aucune indemnité ne soit due de part et d’autre : l’acquéreur pourra en outre récupérer les sommes qu’il aura versées au vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation ou de dépôt de garantie.

Le recours à des conditions suspensives s’avère donc très utile lorsqu’il existe des incertitudes pesant sur la vente, telles que l’obtention d’un crédit, le droit de préemption d’une collectivité publique ou d’un locataire, ou la nécessité d’une autorisation de la mairie pour effectuer certains travaux ou changer l’affectation du bien.

Thomas Rivoire - ©2016 LaVieImmo
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